LONDRES (27 novembre 2024) – D’après le chapitre européen du rapport Insights, Strategy and Analysis (ISA) Outlook 2025 du gestionnaire mondial d’investissements immobiliers LaSalle Investment Management (« LaSalle »), l’immobilier européen aborde à présent un nouveau cycle, suite à la profonde correction du marché des capitaux enregistrée au cours de ces dernières années.
Les Perspectives ISA 2024 anticipaient l’amorce d’un ajustement à une nouvelle réalité se distinguant par des taux d’intérêt plus élevés et des conditions macroéconomiques difficiles. À l’approche de la nouvelle année, le dernier ISA Outlook 2025 décrit comment les données du marché s’orientent progressivement vers un nouveau cycle. Ainsi, les données analysées par les gestionnaires d’actifs de LaSalle montrent que, depuis janvier 2024, les loyers atteints dans le cadre de nouveaux baux commerciaux signés dans l’ensemble du portefeuille européen de LaSalle ont augmenté de 2,7 % par rapport aux loyers arrivant à échéance, ce qui représente un retour à un rythme supérieur à l’inflation.
LaSalle estime que les rendements attendus pour l’ensemble du marché immobilier sont à leur plus haut niveau depuis 10 ans. Alors que les capitaux reviennent lentement sur le marché et que les écarts de rendement dépassent les moyennes à long terme, l’immobilier affiche des perspectives qui se sont éloignées de la faiblesse du rythme de la croissance économique enregistrée sur le Vieux Continent en raison d’une combinaison de barrières à l’offre et de polarisation de la qualité des actifs.
Le rapport de cette année identifie des thèmes stratégiques pour investir dans l’immobilier en Europe, qui confèrent aux actifs immobiliers européens une place importante au sein des portefeuilles immobiliers des investisseurs.
Au-delà de la stratégie « beds and sheds »
Pour beaucoup d’investisseurs immobiliers, se focaliser sur le logement et la logistique est devenu un thème de portefeuille consensuel, mais il devient maintenant trop simpliste pour saisir les dynamiques plus complexes du marché.
Les Perspectives ISA 2025 publiées aujourd’hui s’appuient sur une analyse de la juste valeur pour identifier les meilleures opportunités selon la stratégie immobilière adoptée (capital, dette et classes d’actifs). Ces opportunités englobent tous les types d’immeubles, non dans un souci de diversification mais parce qu’il existe des opportunités spécifiques et convaincantes qui s’étendent à toutes les classes d’actifs.
Les cinq thèmes stratégiques des Perspectives européennes ISA 2025 :
– Se protéger (de la dette immobilière) : les stratégies de dettes immobilières peuvent protéger contre les conditions de marché défavorables. De nouvelles données sur les performances des fonds de dette européens prouvent l’intérêt d’une telle anticipation. Les investisseurs en dette profitent également du choix entre des positions de prêt à taux fixe ou à taux variable, et des avantages de diversification de l’investissement dans les deux.
– En logistique, suivez les hexagones : dans le dernier Paths of Distribution de LaSalle, l’Europe était divisée en 158 455 hexagones, notés chacun selon leur centralité, du point de vue de l’utilisateur, pour distribuer des biens au plus grand nombre de consommateurs au moindre coût. Il convient donc de privilégier les stratégies logistiques qui se concentrent sur les hexagones les mieux notés au sein des marchés les mieux classés (France, Pays-Bas et Allemagne).
– Le retail de nouveau au menu : le commerce de détail a été entièrement remis à plat, et le succès de certains formats ne peuvent être ignoré. Les centres de marques au Royaume-Uni et en Europe du Nord offrent un fort alignement entre locataires et opérateurs, tandis que les retail parks espagnols et français ainsi que les centres commerciaux de proximité aux Pays-Bas peuvent aussi offrir des rendements élevés.
– Les maîtres de l’adaptation – en quoi les marchés de bureaux européens sont différents : l’Europe domine l’adaptation du marché des bureaux au travail hybride, grâce à un tissu urbain mixte et des bâtiments de hauteur moyenne, créant ainsi des opportunités distinctives. Le rééquilibrage du bureau n’est plus une perspective à longue échéance pour de nombreux marchés européens, cela se produit maintenant. D’après les chiffres relatifs au retour au bureau ainsi que ceux portant sur les fondamentaux de l’immobilier, le phénomène s’observe actuellement. Le taux de vacance des bureaux de la City à Londres a baissé pendant cinq trimestres consécutifs, ce qui a entraîné une hausse des loyers prime.
– Un smörgåsbord résidentiel : le marché résidentiel européen ne constitue pas vraiment un profil d’actif unique, il est composé de sous-secteurs dont les spécificités en termes de profils de cash flows, de valeurs, de réglementation et d’usagers-cibles varient considérablement. Les opportunités ne manquent pas, mais la sélection des secteurs est primordiale, les résidences étudiantes se démarquant en Espagne et en Allemagne.
Incertitude mondiale mais des opportunités claires
Les Perspectives européennes ISA constituent une des composantes des Perspectives mondiales ISA de LaSalle, qui constate que cette ère nouvelle gagne l’immobilier dans le monde entier.
Une meilleure visibilité sur l’évolution des taux d’intérêt à l’échelle mondiale devrait favoriser une reprise des marchés de capitaux en 2025. Les vendeurs les plus réticents devraient ainsi regagner en confiance au fur et à mesure que les prix se rapprocheront de leurs attentes.
Ces dernières semaines, les États-Unis ont connu d’importantes évolutions politiques. Le rapport Perspectives mondiales ISA étudie le potentiel impact du « Red Sweep » sur l’investissement dans l’immobilier et le cycle naissant, avec des signaux encourageants pour la croissance, l’inflation et les taux, mais sans grand changement des perspectives globales. LaSalle s’attend à ce que l’économie américaine reste sur la voie d’un atterrissage en douceur. De même, les Perspectives européennes prennent en compte les potentielles conséquences des élections américaines en Europe, en admettant qu’un dollar plus fort pourrait booster la demande de logements étudiants et le secteur du tourisme.
L’étude a également identifié des domaines préoccupants, la Chine apparaissant comme un « maillon faible » important car elle allie faible croissance démographique, faible liquidité et faiblesse des fondamentaux immobiliers. Le gouvernement chinois est déjà intervenu de manière significative pour soutenir l’économie. Ces dernières semaines, de nouvelles mesures de relance ont été adoptées pour se prémunir contre l’éventuelle mise en place de droits de douane américains applicables aux produits chinois. Ces données font de la Chine un cas unique dans le rapport ISA dans la mesure où elle se détache des tendances observées ailleurs dans le monde. De la même façon, le marché japonais connaît, lui aussi, un cycle différent du reste du monde. Le Japon sort progressivement d’une longue période de risque déflationniste et de taux extrêmement bas. Contrairement aux autres pays, la politique monétaire au Japon se traduit par un léger resserrement.
Dan Mahoney, directeur Europe de la recherche et de la stratégie chez LaSalle, a déclaré : « Nous assistons à l’avènement d’un nouveau cycle pour les marchés immobiliers européens. Les toutes nouvelles Perspectives européennes ISA 2025 se penchent sur les raisons pour lesquelles nous pensons entrer dans un nouveau cycle, analysent les données des seuils franchis, et font part de nos recommandations stratégiques pour les années à venir. Celles-ci vont au-delà du mantra « beds and sheds », trop simpliste pour rendre compte de la complexité de l’immobilier européen d’aujourd’hui ».
Brian Klinksiek, directeur mondial de la recherche et de la stratégie chez LaSalle, a ajouté : « Après une longue période négative, le climat immobilier mondial s’améliore progressivement. Des signes indiquent le début d’un nouveau cycle immobilier. L’histoire a montré qu’investir en début de cycle permet d’accéder à des performances relativement élevées. Toutefois, des risques subsistent à l’horizon et il est recommandé aux investisseurs de se concentrer sur des stratégies diversifiées, suffisamment flexibles et larges pour s’adapter à un paysage de valeurs complexes et en constante évolution. Pour constituer un portefeuille immobilier solide, une analyse approfondie d’une large gamme de secteurs et de marchés sera nécessaire ».