Par Cushman & Wakefield
Le début d’année a montré des signes de reprise économique, marqué par une légère croissance du PIB de 0,2 % au T1 et une augmentation de l’emploi de 0,3 %. Simultanément, l’INSEE rapporte un ralentissement de la hausse des prix à la consommation, avec une inflation à 2,1 % sur un an en juin, ce qui a stimulé de manière significative la consommation des ménages.
Alors que l’évolution des taux d’intérêt montrait des signes encourageants avec une première baisse actée par la BCE (-25pbs / 4,25%), l’annonce de la dissolution de l’Assemblée Nationale le 9 juin a plongé la France dans une nouvelle période de doutes et d’incertitudes. Les programmes économiques des 2 blocs d’opposition sont de nature à entrainer un léger regain d’inflation dans les mois à venir. Par ailleurs, la France doit encore assainir ses finances publiques en réponse à la procédure de déficit excessif engagée par l’UE, et faire face aux dégradations récentes de ses notes par les agences de notation. À cela s’ajoutent les préoccupations internationales concernant les élections présidentielles américaines en novembre 2024, la guerre en Ukraine, et le conflit israélo-palestinien qui risquent de décourager les acteurs étrangers qui entamaient un retour sur le marché français.
« Les Jeux Olympiques et l’incertitude liée aux résultats des élections législatives complexifient les prévisions pour la deuxième partie de l’année alors même que le marché reste encore fragile. » commente Barbara Koreniouguine, CEO Cushman & Wakefield France « Il conviendra donc de scruter avec attention les résultats des mois à venir tant sur le marché locatif que sur celui de l’investissement. »
Bureaux Ile-de-France
Selon Immostat, le volume des commercialisations de bureaux avoisine 410 000 m² placés au 2ème trimestre 2024, un résultat en recul d’une année sur l’autre (-9%). Néanmoins cette baisse est moins importante sur le volume cumulé au semestre, proche de 850 000 m² (-5%).
« Paris QCA enregistre un ralentissement très important au 2ème trimestre, en baisse de 44% par rapport à 2023, un résultat également observable sur le semestre (-27%) » observe Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France. Le manque d’offres neuves et, a fortiori, des grands plateaux participe au ralentissement mécanique du volume traité de la locomotive des marchés immobiliers. La demande y reste très forte, compressant les taux de vacance et dilatant les valeurs locatives. « Toutefois l’élévation constante des loyers vers des pics records (prime à 1 076 €/m²/an fin juin et références au-delà de 1 200 €/m²/an y compris sur de l’ancien) est aussi à prendre en compte dans cette baisse importante des signatures. Cette situation profite aux marchés parisiens Hors QCA, relativement plus offreurs, plus abordables et tout aussi serviciels » souligne Olivier Taupin. Avec la moitié des parts de marché au 1er semestre 2024, soit un record en termes de concentration des transactions, Paris reste la destination préférée des entreprises en recherche de centralité et de services multiples.
Le tableau est également plus optimiste en Première Couronne Nord qui affiche une meilleure performance que l’an passé. Ce regain d’activité s’explique par l’appétence des utilisateurs pour les actifs > 1 000 m² neufs, restructurés ou rénovés. « Une bonne nouvelle à la fois pour les marchés hors QCA et périphériques qui présentent à l’offre de nombreux actifs de qualité. Toutefois Péri-Défense et Boucle Sud décrochent en cette première moitié de l’année, une tendance à surveiller dans les prochains trimestres, notamment au vu des niveaux de vacance » poursuit-il.
« Quant au nombre de transactions supérieures à 5 000 m² sur le premier semestre (24 deals), il reste stable d’une année sur l’autre, de même que le volume placé ». On note la confirmation de grands mouvements entre avril et juin, tout d’abord très parisiens avec 4 signatures, une à La Défense et une en Boucle Sud, mais surtout un grand deal sur 37 000 m² en Première Couronne Nord, ce qui permet à ce marché de tirer son épingle du jeu.
Marché de l’investissement
Le marché de l’investissement en France continue de ralentir avec des engagements totalisant 4,1Mds€ au premier semestre 2024, marquant une baisse de 39 % par rapport au premier semestre 2023. Le deuxième trimestre a également connu un recul de 29 % toutefois plus modéré que celui enregistré l’année précédente sur la même période (-61%). « La situation est beaucoup plus mitigée qu’auparavant avec une forme de stabilité retrouvée entre les attentes des vendeurs et celles des acquéreurs qui favorise le succès des marketings. Au cours des 2 dernières années, nous avons souffert d’une dégradation du marché plus rapide que la vitesse d’exécution des opérations. Ce n’est plus le cas aujourd’hui, grâce à une meilleure pérennité des valeurs des actifs et des sous-marchés les plus attractifs » commente Nils Vinck, Head of Capital Markets France.
Les différentes classes d’actifs ne se positionnent pas toutes dans la même phase du cycle de correction des volumes. La logistique, après un 1er trimestre déjà en hausse voit cette dynamique se poursuivre pour atteindre un volume transacté au 1er semestre 2024 en progression de 24 % par rapport au 1er semestre 2023, pour peser près de 37 % du total investis en France en immobilier banalisé. Le commerce maintient ses positions (environ de 21% des engagements), tandis que l’actif bureau continue de souffrir des questionnements qui ont émergé avec l’avènement du travail hybride, pour se situer autour de 42 % des volumes investis au 1er semestre. « Certes, les résultats sont encore aujourd’hui décevants mais il convient néanmoins de les nuancer. En effet, la période de stabilisation des taux directeurs de la BCE couplée à la baisse des valeurs des expertises ont permis de retrouver une meilleure liquidité sur le marché, à l’exemple du QCA. Ainsi les investisseurs sont de nouveau convaincus que Paris dispose de nombreuses opportunités et qu’il est temps de s’en saisir. » poursuit Aymeric Sevestre, Head of Office Paris Région.
Les taux Prime enregistrent une légère baisse pour les bureaux à 4% (contre 4,25% au 1er trimestre) et restent stables pour la logistique (4,75%) et le retail (4,25%). Les investisseurs doivent faire face à la faible compétitivité des rendements immobiliers comparés aux niveaux de rémunération désormais atteints par les actifs financiers. Ces incertitudes limitent leur capacité à se projeter sur le moyen terme. Or, dans un environnement où les effets de friction liés aux mutations actuelles de notre modèle économique risquent d’entretenir un bruit inflationniste, l’actif immobilier générateur de cash-flows indexés gardera tout son intérêt.