1ère étude de place réalisée en France, menée conjointement par l’IEIF et PwC.

ÉTUDE RÉALISÉE PAR :
Denis Moscovici, Senior Advisor, IEIF.
Charles-Henri de Marignan, Analyste Senior, IEIF.
Vladislava Iovkova, Directrice, PwC Strategy

Dans un contexte caractérisé par des volumes d’investissement immobilier des investisseurs professionnels en France particulièrement élevés, le marché de la dette représente un élément central. Il est donc primordial de mieux l’appréhender, tant en termes du volume de ses encours que de la dynamique de sa production.

Contrairement au Royaume-Uni et à l’Allemagne qui disposent d’études de marché depuis un certain nombre d’années, la France ne disposait pas d’étude complète sur le sujet.

 

Étude « CASS Business School » (ex étude « De Montfort ») publiée annuellement depuis 2007 et qui fait référence auprès des autorités publiques et des régulateurs.La dernière étude porte sur un encours global de 195 Mds£ et 49,6 Mds£ de nouveaux prêts collectés auprès de 74 organismes de prêt, dont :• 38 banques• 11 assureurs• 25 prêteurs autres

 

L’International Real Estate Business School (IREBS), qui dépend de l’Université de Regensburg, a lancé une étude sur le financement de l’immobilier professionnel en 2014. La version de 2016 comptabilise les réponses de 24 banques. Elle porte sur un sock d’encours de 149,9 Mds€.

 

Cette étude représente ainsi une réponse à un manque qui permet à la France de le combler.

Cette étude a été le fruit d’une réflexion engagée avec un nombre restreint d’acteurs de la place, Allianz, BNP Paribas, Crédit Agricole CIB, Natixis et Société Générale, tout au long de l’année 2018 dans le cadre d’une étude de faisabilité pour définir l’objet, le périmètre, le champ de l’étude, mais également de réfléchir sur les modalités de collectes de données et les sujets juridiques et de compliance.Cette phase initiale a permis de déboucher sur la mise au point de 2 questionnaires, l’un destiné aux professionnels du financement « d’actifs et corporate » du secteur, l’autre plus spécifiquement orienté sur le financement des « promoteurs » et de leurs opérations sur le territoire.

Ces questionnaires couvrent les champs suivants :
• Une partie « stocks d’encours » détaille la structure du portefeuille ;
• Une partie « production » indique les grandes données de la production de l’année ; mais également des informations concernant les caractéristiques des financements ; les principaux indicateurs et covenants de dettes ; les marges d’intérêts ainsi que les commissions d’arrangement et la prise en compte des critères environnementaux ;
• Enfin, une dernière partie présente les prévisions pour les deux années à venir.Ces questionnaires ont été adressés aux contributeurs identifiés et ont fait l’objet d’un traitement approfondi par l’IEIF et PwC.

Les contributeurs à la première étude sont au nombre de 15 :• 9 banques dont plusieurs banques d’investissements et quelques banques à réseaux ;• 6 fonds de dettes et compagnies d’assurance.

 

A noter que le marché espagnol vient également de faire l’objet d’une première étude.

CASS Business School a lancé une étude sur le financement de l’immobilier professionnel en Espagne en 2019. Cette enquête porte sur un encours global de 15,3 Mds€ et une production 2018 de 4,7 Mds€. Elle comptabilise les réponses de 25 organismes de prêt, dont :• 16 banques• 3 compagnies d’assurances• 6 prêteurs autres

 

 

Les objectifs de l’étude sont multiples et répondent à au moins 3 attentes de la place :

• Comprendre le financement de l’immobilier professionnel au regard de son contexte et de ses perspectives, alors qu’aucune étude ne le permet aujourd’hui en France ;

• Améliorer la transparence de ce marché sur des indicateurs de performance, souhaités par les différents acteurs, tant pour eux-mêmes que pour les autorités prudentielles ;

• Offrir une base de comparaison aux études réalisées ailleurs en Europe, l’ambition étant à terme de réaliser une étude paneuropéenne.Une méthodologie rigoureuse de collecte de données auprès des acteurs représentatifs du secteur.

 

Un périmètre d’étude conséquent, qui sera progressivement élargi dans les années à venir.

L’ensemble de ces contributions représente un volume significatif avec un encours global de 55 milliards d’euros, réparti en 44 milliards d’euros pour les « actifs & corporate » et 11 milliards d’euros pour la partie « promotion », et une production 2018 de 20 milliards d’euros, répartie en 14 milliards d’euros « d’actifs & corporate » et 6 milliards d’euros de crédits « promotion ».

Sur un marché de l’investissement 2018 qui s’élève à 32 milliards d’euros et des critères de LTV des financements relativement sécurisés (cf infra), le montant de la production de crédits 2018 de notre échantillon apparaît donc significatif (14 milliards d’euros).

 

5 enseignements principaux de cette étude, qui reflètent les stratégies de financement mises en place par les établissements et les financiers de notre échantillon

Le marché du financement de l’immobilier des professionnels est très actif dans un fonctionnement fluide.

Il présente toutes les caractéristiques d’un marché très sécurisé et homogène, par nature de produits (dette Senior), par localisation, par typologie d’actifs et aussi au travers de ses caractéristiques en termes de taille, de durée et de niveaux des covenants.

Les fonds de dettes privilégient les financements les plus « core » en termes de localisation, de typologie d’actifs et de caractéristiques des prêts. Moins contraints que les banques sur les durées, ils investissent dans des financements parfois plus longs.

Par rapport aux marchés britanniques et allemands, le marché français présente des différences sensibles : part de l’Ile-de-France très élevée, prédominance de l’immobilier de bureaux et faiblesse de l’investissement institutionnel privé dans le logement, part limitée consacrée aux actifs alternatifs, dette très sécurisée en termes de levier et très concentrée autour de la dette Senior.

Une politique de marges peu différenciante selon les différents niveaux de covenants (LTV, ICR, DSCR) et une pratique relativement normée.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Étude « CASS Business School » (ex étude « De Montfort ») publiée annuellement depuis 2007 et qui fait référence auprès des autorités publiques et des régulateurs. La dernière étude porte sur un encours global de 195 Mds£ et 49,6 Mds£ de nouveaux prêts collectés auprès de 74 organismes de prêt, dont :• 38 banques• 11 assureurs• 25 prêteurs autres

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