Par Cushman & Wakefield
Analyse du segment spécifique des grandes transactions de bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 2019, c’est-à-dire celles d’une surface supérieure à 5 000 m².
Au terme du 2ème trimestre, le conseil relève une conjoncture de marché très nettement baissière en nombre de transactions (34 signatures sur les 6 premiers mois de l’année) comme en volume avec 348 800 m², soit un recul de 41% en un an.
Le repli du nombre des transactions s’est conjugué à une taille moyenne en baisse de 20% en un an – la signature la plus importante en taille – Société Générale – n’a pas dépassé les 31 000 m². Il n’en fallait pas davantage pour entamer significativement le volume de la demande placée sur ce segment stratégique pour le territoire francilien. L’essentiel du marché se porte donc sur des surfaces de bureaux comprises entre 5 000 et 25 000 m², avec une appétence toujours forte des utilisateurs pour la centralité parisienne (15 signatures) cependant que les mouvements les plus amples se sont déplacés de l’ouest en 2018 à la première couronne en 2019 : un secteur qui compte en effet 8 réalisations pour un total de 128 800 m² , devenant ainsi le premier marché en termes de surfaces commercialisés. Le conseil revient également sur la situation inquiétante de La Défense qui n’aura vu qu’une unique signature sur un petit 5 008 m².
En termes de mobilité, Paris confirme la forte captivité de ses entreprises alors même que les valeurs locatives s’envolent (700 €/m²/an pour la 1ère main et 500 €/m²/an pour la 2nde main). Le croissant ouest et la première couronne s’affirment comme territoire de report pour des entreprises venues de Paris comme de La Défense. Il faut dire que la recherche de bureaux de classe A neufs ou restructurés ne laisse que peu de choix dans la capitale, sous réserve d’être capable d’en supporter les loyers.
« D’année en année, la valeur médiane des grandes transactions de bureaux en Ile-de-France n’a cessé d’augmenter ; elle se positionne aujourd’hui à 450 €/m²/an à comparer à 350 €/m²/an il y a 10 ans, soit une hausse de 30% ! commente Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « Il faut maintenant ajouter au phénomène inflationniste de la concentration des mouvements à Paris, celui des coworkers, auteur de la moitié des prises à bail dans la capitale. Leur expansion à marche forcée met les loyers sous pression et redessine l’offre future de bureaux de demain. Affaire à suivre !»
« Les résultats du 1er semestre 2019 ont été décevants sur le segment des bureaux de plus de 5000 m² en Ile-de-France, avec une baisse quasi généralisée » conclut Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. « Nous sommes plus optimistes en ce qui concerne le deuxième semestre compte-tenu des négociations en cours, ce qui devrait opérer un bon rattrapage ; dans ces circonstances, la demande placée pourrait bien atteindre les 900 000 m² en fin d’année. Mais attention aux enjeux qui ne sont pas les mêmes selon les territoires : l’effet Grand Paris devra se confirmer en première couronne et, à l’ouest, l’atonie du marché de La Défense incite à la prudence alors que les livraisons vont aller crescendo ».
Carte des transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m² en Ile-de-France au 1er semestre 2019