Par David El Nouchi, cofondateur de ClubFunding,
et Emilie Avot, Directrice Conseil Immobilier chez Deloitte France

Alors que les promoteurs immobiliers connaissent une période d’érosion de leurs marges, le crowdfunding est de plus en plus perçu comme une solution de financement viable pour compléter leurs fonds propres.

 

La particularité du financement d’une opération immobilière réside dans ses trois sources : les fonds propres, les lignes de crédits bancaires et le produit des ventes en état futur d’achèvement. En vue d’obtenir un accord d’une banque pour un financement, les fonds propres du promoteur, issus souvent des marges réalisées sur de précédentes opérations, doivent représenter 20 % du montant de l’opération en question. L’obtention du prêt bancaire est également conditionnée par un certain niveau de pré-commercialisation des lots : 40 % de l’opération pour un grand acteur du secteur, et jusqu’à 60 % pour un promoteur qui débute. Cette phase implique donc un travail important de marketing et de communication en amont, pour convaincre les futurs acquéreurs de réserver des lots et ainsi réunir les conditions favorables pour demander un financement. C’est seulement à ce moment-là que les banques examinent le dossier, et présentent une offre de prêt adapté au rythme de l’opération.

Pour ensuite convaincre l’établissement bancaire, le promoteur se doit d’avoir un business plan bien ficelé, contenant toutes les informations destinées à rassurer la banque : rythme des ventes, durée et coût de la construction, etc. La règle dans la promotion immobilière ? Un financement = un programme. Et à chaque nouveau programme, en fonction de la taille du promoteur, sa nouvelle demande de financement auprès de la banque. Cette dernière fournit certes une ligne de crédit mais surtout une garantie financière d’achèvement des travaux, qui certifie auprès des futurs acquéreurs qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé.

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