Les marchés immobiliers européens phares en matière d’opportunités d’investissement

Atlas des investissements de Cushman & Wakefield  

• Notre indice exclusif de Fair value montre que 84 % des marchés européens de bureaux, de commerce et de logistique sont sous-évalués, 16 % étant correctement pricés et aucun n’étant sur-évalué.
• Les marchés sous-évalués sont intéressants pour les investisseurs immobiliers, offrant un potentiel de valorisation en capital à mesure que le marché se rapproche de sa juste valeur.

Le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France figurent en tête de liste des marchés européens de l’immobilier commercial présentant les meilleures opportunités pour les investisseurs.     Notre indice exclusif Fair Value examine l’attractivité relative des prix actuels sur les marchés européens de l’immobilier de bureau, de commerce et de logistique. Il détermine si les investisseurs sont susceptibles d’obtenir, en investissant dans l’immobilier commercial, un rendement supérieur, similaire ou inférieur au taux de rendement ajusté au risque (risk adjusted return), en supposant une période de détention de 5 ans.   Plus des quatre cinquièmes (84 %) des marchés européens sont désormais considérés comme sous-évalués par l’indice Fair Value, 16 % étant correctement pricés et aucun n’étant sur-évalué. L’ensemble des 17 principaux marchés Allemands sont désormais considérés comme sous-évalués en raison de l’importante décote des prix observée au cours des derniers mois. Au Royaume-Uni, 24 des 27 marchés se révèle sous-évalués, 3 artères commerçantes n°1, dont New Bond Street, apparaissant correctement pricés. En France, 7 des 8 marchés observés sont sous-évalués et un correctement pricé.

Au niveau sectoriel, c’est la logistique qui affiche le pourcentage le plus élevé de marchés sous-évalués (95 %), offrant ainsi des opportunités d’investissement attractives. Le commerce de détail, quant à lui, a connu l’évolution la plus notable, le pourcentage de marchés sous-évalués ayant augmenté de 24 points au cours des deux derniers trimestres. Cette décote, alliée à l’amélioration du contexte macro-économique pour les consommateurs, devrait favoriser le potentiel de croissance de la classe d’actifs.   Sukhdeep Dhillon, Head of EMEA Forecasting chez Cushman & Wakefield, analyse : « Les marchés sous-évalués apparaissent comme des cibles attractives pour les investisseurs immobiliers, offrant un potentiel de valorisation en capital à mesure que le marché se rapproche de sa juste valeur. Des signes d’amélioration notable ont été observés sur la plupart des marchés immobiliers, facilitée par la stabilisation des prévisions de rendement global, par la compression des taux longs et par une amélioration de la prime de risque. L’Allemagne a connu une décote importante des prix immobiliers, mais les taux de rendements sont désormais stabilisés dans l’ensemble. Malgré les difficultés économiques actuelles, un optimisme prudent prévaut pour le marché immobilier allemand, dont la dynamique devrait prochainement s’améliorer».   Selon l’analyse historique des données de l’indice Fair Value, qui remontent jusqu’à l’année 2000, le passage du statut “sous-évalué” à “surévalué” prend en moyenne 27 trimestres, soit environ 6,7 ans, ce qui correspond à la durée classique d’un cycle immobilier. Les marchés passent généralement de la catégorie “sous-évalué” à “correctement évalué” en l’espace de 10 à 12 trimestres.   Au début du mois, Cushman & Wakefield a annoncé le lancement de l’indice TIME Score, un outil d’analyse complémentaire de l’indice Fair Value, qui identifie le “quand”, en complément du “où” de l’indice Fair Value. L’indice TIME Score montre que tous les secteurs immobiliers européens se trouvent à un point d’inflexion et présentent des opportunités d’investissement attrayantes. Réunissant ces deux indicateurs, l’Atlas de l’Investissement examine également les marchés immobiliers européens sous l’angle des stratégies d’acteurs, alors que l’industrie immobilière continue de s’adapter aux changements comportementaux, culturels et technologiques en cours.   David Hutchings, Head of EMEA Investment Strategy chez Cushman & Wakefield, précise : « Le marché est à son point de bascule, invitant les investisseurs à revoir leurs stratégies. De nombreuses opportunités d’investissement dans l’immobilier d’entreprise banalisé émergent, offrant des profils de risque variés, où s’équilibrent la sécurité des revenus et les gains opérationnels. La reprise ne sera pas uniforme en raison des risques géopolitiques, mais l’année à venir pourrait offrir certaines des meilleures opportunités d’acquisition. Alors que les valeurs Prime ont atteint leur point bas au deuxième trimestre, le risque d’obsolescence qui pèse sur le parc européen d’actifs secondaires reste entier. Le repositionnement et la reconversion de ces immeubles constituent une opportunité majeure, mais pour tous les actifs, il est essentiel de définir d’abord leur  “raison d’être” ».   Cushman & Wakefield a développé une grille d’analyse combinant le potentiel de reprise des marchés immobiliers, leur taille et leur liquidité, ainsi que les facteurs encourageant les transactions, tels que le besoin de refinancement, le rythme de baisse des taux financiers et le niveau de risque politique, pour identifier les marchés présentant les meilleures opportunités d’investissement.   Le Royaume-Uni et l’Allemagne, les plus grands marchés de la région, se positionnent en tête pour ces variables. La France offre une forte liquidité et un bon potentiel de reprise, mais présente moins de facteurs de pression encourageant les cessions. D’autres marchés importants, comme les Pays-Bas ou l’Espagne, présentent un bon potentiel de reprise combiné à une baisse attendue des taux financiers. L’Italie, la Belgique et l’Irlande ont également été identifiées comme des marchés à surveiller sur les dimensions repricing et refinancement, tandis que les perspectives économiques de la Pologne et d’autres marchés de l’Europe centrale et orientale laissent entrevoir un bon potentiel de reprise des marchés immobiliers.

Aymeric Sevestre, Head of France Capital Markets chez Cushman & Wakefield, conclue : « La France est un marché particulièrement liquide et secured, où les problématiques de refinancement apparaissent en effet moins aigües et les distressed sales plus rares que sur d’autres marchés. Grâce au repricing désormais acté et à un environnement financier devenu plus favorable, un nombre croissant d’acteurs identifient désormais clairement la fenêtre de tir qui s’ouvre dans les trimestres à venir, pour continuer à se diversifier, en faveur en particulier de la logistique et du résidentiel mais aussi se repositionner sur les meilleurs segments du marché bureau. La compétition pour les meilleurs actifs bureau de taille liquide que se livrent des acteurs en full equity, tels que les caisses de retraite et les mutuelles, ou se finançant auprès des banques privées, comme les family offices, conduit déjà les taux Prime parisien à se comprimer de nouveau. Par ailleurs, de plus en plus de grands fonds d’investissement à l’affût d’opportunités value-added considèrent également que le moment redevient propice pour reprendre des positions sur notre marché ».