Par Knight Frank
Proche des sommets
Après un bon 1er trimestre, l’activité du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise s’est nettement accélérée au cours des trois derniers mois. « Après 4 milliards d’euros au 1er trimestre, près de 6,7 milliards ont été investis en France au 2e trimestre 2018, soit une progression de 66 %. Sur l’ensemble du 1er semestre, les sommes engagées dans l’Hexagone totalisent 10,7 milliards d’euros, en hausse de 34 % par rapport à la même période l’an passé et de 54 % par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit même du quatrième meilleur 1er semestre de l’histoire » annonce Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.
Les grandes transactions donnent le la
La baisse du nombre total de transactions (- 15 % d’une année sur l’autre) n’a pas pesé sur les résultats du 1er semestre 2018, très largement portés par le dynamisme des grandes opérations. Au nombre de 32 (contre 21 au 1er semestre 2017), les transactions supérieures à 100 millions d’euros totalisent 6,9 milliards d’euros, soit 65 % de l’ensemble des montants engagés en France et une hausse de 98 % sur un an. L’évolution est particulièrement significative pour les opérations de plus de 200 millions d’euros : 12 ont été recensées pour un volume de 4,1 milliards, contre 1,2 milliard au 1er semestre 2017.
L’Ile-de-France s’est taillée la part du lion. 27 des 32 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées en France depuis janvier l’ont été en région parisienne, où les volumes investis – tous types d’actifs et tous montants confondus – s’élèvent à 8,7 milliards d’euros. La hausse est de 52 % sur un an.
Les bureaux représentent 25 des 27 opérations de plus de 100 millions d’euros réalisées en région parisienne, dont la cession récente par OXFORD PROPERTIES de 50 % de son portefeuille parisien pour près de 400 millions d’euros, l’acquisition par DEKA de « Metropolitan » (Paris 17e) ou la cession à PGIM REAL ESTATE de « M Campus » à Meudon.
Bureaux : Paris domine…un petit peu moins
8,1 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux depuis le début de 2018, soit 76 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. La hausse des volumes est de 38 % sur un an, soutenue par la multiplication des grandes opérations (11 de plus de 200 millions d’euros contre 4 à la même période l’an passé) et la vigueur du marché francilien.
Paris intra-muros, où plus de 500 000 m² de bureaux ont d’ores et déjà été loués ou vendus aux utilisateurs depuis janvier, continue d’agir comme un aimant sur les investisseurs. La ville a concentré 56 % des sommes investies en bureaux en Ile-de-France, assez équitablement réparties entre le QCA et les autres quartiers de la capitale. Malgré un nombre limité de transactions, les montants engagés hors du QCA sont également importants, gonflés par la réalisation de quelques grandes opérations dont une supérieure à 500 millions d’euros.
Avec près de 800 millions d’euros au 1er semestre 2018, les volumes investis en bureaux en régions affichent une baisse de 27 % sur un an malgré quelques belles opérations. Ce recul doit être relativisé par l’excellent résultat du 1er semestre 2017, qui avait vu la réalisation d’un nombre important de transactions. Les régions ne sont pas pour autant boudées par les investisseurs.
Commerces : sélectivité accrue
1,6 milliard d’euros ont été investis sur le marché français des commerces au 1er semestre 2018, soit 15 % des montants engagés en immobilier d’entreprise et une hausse de 23 % sur un an. « Cette progression est trompeuse, car liée à la finalisation d’une seule opération exceptionnelle : l’acquisition par Hines, pour BVK, du futur Apple Store des Champs-Elysées pour près de 600 millions d’euros. Sans cela, les montants engagés auraient été inférieurs de 52 % à la moyenne des cinq dernières années » explique Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France. Les tendances récentes prolongent ainsi le constat fait en début d’année : celui d’un net rétrécissement du marché des commerces, caractérisé par un nombre limité de transactions.
Industriel : volumes et popularité en hausse
Un peu plus d’1 milliard d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier industriel au 1er semestre 2018, soit une hausse de 20 % sur un an. Cette progression, révélatrice de l’appétit des investisseurs étrangers pour la logistique, tient également à l’augmentation des ventes de portefeuilles.
Français / étrangers : un équilibre quasi parfait
Si le marché de l’investissement reste majoritairement animé par les Français, ces derniers ne comptent « que » pour 55 % de l’ensemble des volumes investis dans l’Hexagone au 1er semestre 2018. Leur part ne cesse de reculer puisqu’elle était de 59 % à la fin du 1er trimestre et de 69 % sur l’ensemble de 2017.
Les Allemands arrivent en tête avec 13 % des volumes investis en France au 1er semestre 2018, une part gonflée par l’acquisition pour BVK du futur Apple Store des Champs-Elysées.
Taux prime : la hausse…en 2019 ?
Les taux de rendement prime restent au plancher (soit entre 3,00 et 3,25 % à Paris), même si quelques transactions récentes ont montré que de nouvelles baisses étaient ponctuellement possibles pour des actifs de bureaux neufs ou récents, sécurisés par des baux longs, dans de grandes métropoles régionales et en Ile-de-France.
Une remontée plus générale des taux immobiliers ne semble pas devoir se profiler avant 2019.
« Nouvelle convention fiscale franco-luxembourgeoise, vigueur de la collecte des sociétés d’assurance-vie, présence accrue des fonds étrangers, bouillonnement du marché locatif des bureaux, opportunités liées aux développements du Grand Paris, etc. Les raisons de tabler sur une nouvelle année proche des sommets ne manquent pas » prédit Vincent Bollaert. Plusieurs de ces facteurs continueront de soutenir l’activité au-delà de 2018. Les mutations de l’immobilier joueront également leur rôle. « Promoteurs et utilisateurs ne cessent d’innover dans la conception de lieux adaptés aux nouvelles formes de travail ou de consommation.