8 pays analysés – France, Espagne, Allemagne, Italie, Belgique, Portugal, Royaume-Uni, Suisse
Terreta publie ce jour son étude annuelle des marchés immobiliers européens. Croisant démographie, économie et données de marché, cette analyse comparative dresse un état des lieux contrasté : le marché immobilier européen entre dans une phase de divergence structurelle, marquée par une crise du logement durable, des écarts d’accessibilité sans précédent et des niveaux de rentabilité fortement contrastés.
Constat : une crise du logement structurelle à l’échelle européenne
Partout en Europe, se loger est devenu un défi. Depuis l’effondrement de la construction post-2008, le nombre de permis de construire ne s’est pas relevé, créant un déséquilibre durable entre offre et demande. Les prix d’achat ont progressé de 60,5 % dans l’Union Européenne entre 2010 et 2025. En France, 58 % des habitants jugent aujourd’hui difficile de se loger.
Ce déficit est aggravé par la réduction de la taille moyenne des ménages, observable dans l’ensemble des pays étudiés. En Espagne, elle est passée de 3,8 personnes en 1970 à 2,5 aujourd’hui. En 2023, on comptait 3 nouveaux ménages pour 1 seul logement neuf, portant le déficit cumulé à 741 630 logements.
Des marchés aux dynamiques opposées
L’étude met en évidence des divergences profondes entre pays :
- Espagne : + 138 % de transaction résidentielle depuis 2013, dans un contexte de forte croissance économique – le PIB espagnol a progressé de 3,3 % en 2024, soit près de cinq fois la moyenne de la zone euro (0,7 %).
- Allemagne : – 25 % de transactions sur la même période, pénalisée par la hausse des taux et l’effondrement de la construction neuve.
Les écarts sont également marqués à l’intérieur des frontières nationales :
- France : Paris affiche 9 536 €/m² quand Saint-Étienne tombe à 1 136 €/m², soit un rapport de 1 à 8.
- Italie : Milan culmine à 5 522 €/m² face à Caltanissetta à 736 €/m², reflet d’une fracture Nord-Sud persistante.
Accessibilité au logement : une fracture entre grandes villes et marchés secondaires
L’étude mesure l’accessibilité réelle en croisant prix et revenus. L’accès à la propriété devient un facteur clé de différenciation :
- 11,2 années de salaire pour acquérir un appartement de 60 m² à Paris, ● 5,1 à Marseille,
- 5,5 à Rome,
- 3,5 à Bruxelles.
Autre indicateur marquant : une fois l’achat réalisé, il faut attendre 30 ans à Paris pour qu’il devienne financièrement plus avantageux que la location, contre 3,5 ans à Saint-Étienne.
L’âge moyen d’accès à la première propriété illustre ces tensions :
- 33 ans en France,
- 41 ans en Espagne où la part de propriétaires de moins de 35 ans a chuté de 66 % en 2002 à 32 % en 2022,
- 48 ans en Suisse.
En Espagne, le système de financement joue également un rôle déterminant. La France bénéficie d’un ratio prêt/valeur (LTV) de 75 %, parmi les plus favorables d’Europe, facilitant l’accès au crédit. En Espagne et en Italie, ce ratio s’établit respectivement à 70 % et 62 %, ce qui oblige les acheteurs à constituer un apport plus important.
Rentabilité locative : des écarts significatifs entre pays et entre villes
L’étude compare les rendements locatifs bruts dans les grandes villes européennes :
- L’Espagne affiche une rentabilité moyenne de 7,16 % contre 5,90 % en France.
- À l’échelle des villes, Alicante (6,3 %), Rome (6 %) et Valencia (5,8 %) se placent en tête, tandis que Paris (3,94 %), Londres (3,6 %) et Munich (3,04 %) enregistrent les rendements les plus faibles, sous l’effet de prix d’achat élevés. Un appartement de 70 m² coûte en moyenne 180 000 € en Espagne contre 253 000 € en France, 261 000 € au Royaume-Uni et 662 000 € en Suisse.
Dette publique : un indicateur structurant pour les marchés
Le niveau d’endettement des États conditionne directement leur capacité à investir dans les infrastructures et les politiques du logement – et les écarts entre pays européens sont considérables.
Cinq pays de l’UE présentent une dette publique supérieure à 100 % de leur PIB : la Grèce (152,5 %), l’Italie (137,9 %), la France (114,1 %), la Belgique (106,8 %) et l’Espagne (103,5 %). À l’inverse, la Bulgarie (23,9 % du PIB) et l’Estonie (24,1 %) présentent les niveaux d’endettement les plus faibles de l’Union européenne. Exprimée par habitant, la hiérarchie se déplace :
- Belgique : 55 926 € par habitant
- Italie : 51 438 €
- France : 48 862 €
- Espagne : 34 294 € – un niveau plus favorable – malgré un ratio dette/PIB supérieur à 100 % – qui s’explique par la taille de sa population
Ces déséquilibres pèsent sur les marges de manœuvre des États pour répondre à la crise du logement et soutenir la construction.
Étude complète ici :
Etude Marchés Immobiliers Européens – Terreta_compressed.pdf
Contact presse :
Farah ACHAB – 06 64 37 85 22 – farah@guardians-relations-presse.com À propos de Terreta
Terreta est à la fois une agence immobilière et une entreprise de rénovation spécialisée dans l’investissement locatif clé en main en Espagne. Fondée en 2022 par Antoine Évêque et Geoffroy Reiser, la société accompagne investisseurs et particuliers dans leurs projets d’achat, de rénovation, de location et de vente, principalement à Madrid et Valencia. Depuis sa création, Terreta a accompagné plus de 150 clients et réalisé plus de 100 rénovations d’appartements en Espagne.
Pour en savoir plus : terretaspain.com