Des volumes d’investissement à leur point bas décennal en 2023 en Europe, mais des signes de reprise en 2024

Des volumes d’investissement à leur point bas décennal en 2023, mais des signes de reprise en 2024

Colliers vient de publier son analyse du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe. il en ressort :

• Les volumes d’investissement immobilier ont atteint en 2023 leur niveau le plus faible de la décennie dans les principaux marchés européens, reculant de 50% environ sur un an, dans un contexte de réajustement des valeurs et d’incertitude générale.
• Toutefois, des lueurs d’espoir apparaissent, le marché bénéficiant début 2024 de nouvelles opportunités et de valorisations plus réalistes.
• L’Espagne et le Portugal ont vu leur activité en 2023 stimulée par l’afflux de capitaux d’investisseurs privés, tant domestiques que latino-américains
• La demande sur les actifs prime londonien est demeurée forte, avec des fonds privés toujours actifs. Ce qui n’a pas empêché le volume d’investissement au Royaume-Uni de passer sous les 40 milliards de livres sterling pour la première fois depuis la crise financière de 2008.
• En 2024, les fonds privés et les family offices devraient, à notre sens, porter un marché davantage tourné vers les stratégies value-add, opportunistes et les opérations en développement. Ces approches sont cohérentes avec la prise en compte grandissante par les investisseurs des enjeux liés au développement durable qui impliquent le « verdissement » des immeubles et des exigences accrues en matière d’ESG et d’efficacité énergétique.
• Les investisseurs font preuve d’un intérêt marqué pour les classes d’actifs alternatives et contra-cycliques, en particulier pour les résidences étudiantes, les data-centers et les actifs hébergeant des activités des sciences de la vie.

Levallois-Perret, 6 février 2024 – Un quatrième trimestre en demi-teinte a confirmé le ralentissement de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe, qui atteint en 2023 son niveau le plus faible en 10 ans. Cependant, la stabilisation de l’environnement financier et le réajustement des prix devraient relancer les volumes échangés au second semestre 2024 selon le dernier Capital Markets Snapshot publié par Colliers pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique (EMEA).

La performance du marché en 2023 a été disparate selon les pays

Le Royaume-Uni et l’Allemagne font partie des pays pour lesquels les volumes investis ont atteint leur point bas depuis la crise de la dette européenne, la hausse des taux d’intérêt pesant sur l’activité et contribuant au décalage entre les attentes des acheteurs et des vendeurs. Mais l’immobilier de prestige bénéficiant des localisations les mieux établies suscite toujours de l’intérêt, à l’image du West londonien et des ventes-utilisateurs réalisées à Paris par les grandes maisons de luxe. Certains pays bénéficient d’une dynamique plus positive, notamment le secteur hôtelier en Espagne au 4ème trimestre 2023.

L’appétit croissant pour les classes d’actifs alternatives

Les experts de Colliers remarquent que les investisseurs ajustent leur stratégie en fonction des nouveaux enjeux, avec un appétit croissant pour les classes d’actifs alternatives et contra-cycliques, les data centers et les sciences de la vie. Les résidences étudiantes s’affirment comme destination émergente, notamment au Royaume-Uni, en Italie et en France.

« Tous les pays européens sont certainement confrontés à une pénurie de logements étudiants », selon Luke Dawson, à la tête de l’équipe Capital Markets, Monde et EMEA de Colliers. « Leur attrait est renforcé par la croissance plus dynamique des loyers, favorisée par des baux généralement courts, et par leur caractère contra-cyclique car, même en temps difficiles, l’éducation reste une priorité. »

Une reprise est attendue, mais pas avant la fin de l’année

La diminution des taux d’intérêt étant attendue par le marché pour le second semestre 2024, certaines transactions qui ont longtemps été temporisées pourraient se concrétiser dans les trimestres à venir. Impactées par le récent durcissement des conditions financières, certaines entreprises propriétaires de leurs locaux pourraient par ailleurs alimenter l’activité des transactions, à l’instar des mises en ventes effectuées par Signa Holding, en difficulté en Autriche.

« Malgré la difficulté persistante à lever des fonds, la poudre sèche disponible pour l’immobilier est importante », déclare Damian Harrington, responsable Research, Global and EMEA Capital Markets de Colliers. « Les sources de capitaux continuent de se diversifier, avec des fonds privés de plus en plus actifs. Tout le monde attend le moment opportun pour les engager et notamment le signe clair d’une baisse des taux d’intérêt pour la seconde moitié de l’année. L’immobilier coté est toujours largement sous-évalué par rapport à son actif net. Une meilleure activité dans le secteur au cours du premier trimestre devrait donner un élan au marché dans sa globalité ».

L’immobilier coté suédois en phase de reprise

Bien que les volumes d’investissement globaux au 4^ème trimestre en Suède aient chuté de près de 60 % par rapport au quatrième trimestre 2023, pour représenter à peine 2 milliards d’euros, plusieurs transactions ont été conclues dans le secteur industriel et logistique. Citons l’acquisition par Cadillac Fairview d’un portefeuille de cinq actifs pour environ 141 millions d’euros. L’immobilier coté suédois a également connu une reprise notable en fin d’année, terminant l’année dans le positif. Il devrait alimenter le marché par des ventes dans les prochains mois.

Les normes ESG suscitent des hésitations en Allemagne

L’Allemagne a enregistré des volumes de transactions de 24,1 milliards d’euros en 2023, soit le score le plus faible observé depuis 2012. Selon les experts de Colliers, le marché est notamment freiné par les préoccupations des investisseurs liées à la performance ESG de certains actifs, compte tenu des capex élevés nécessaires pour respecter des réglementations en constante évolution et pour répondre aux attentes des utilisateurs. À l’opposé, certains actifs vieillissants sont ciblés pour des stratégies de redéveloppement « verts ». C’est là un reflet de l’activité en Europe, l’enquête Colliers Global Investor Outlook révélant que près de deux tiers des investisseurs cherchent à déployer des capitaux dans des opérations de valeur ajoutée et de développement axées sur l’ESG. Un tiers seulement envisage des stratégies d’achat core ESG et, parmi ceux-ci, 50 % de façon indirecte.

« Concernant l’ESG, les investisseurs regardent soit des bâtiments bénéficiant d’une performance énergétique élevée, ce qui reste rare, soit ceux moins bien notés mais avec un potentiel important de requalification et de création de valeur », déclare Luke Dawson, Directeur Capital Markets, Monde et EMEA de Colliers. « Les actifs qui se situent quelque part entre ces extrêmes peinent à trouver des acheteurs. »

Le logement étudiant au cœur de l’activité en Italie

Dans le contexte européen du 4^ème trimestre, l’Italie a fourni une lueur d’espoir avec des résidences étudiantes au cœur de l’activité du marché. Si la pénurie de logements étudiants touche l’ensemble de l’Europe, l’Italie connaît un déséquilibre saisissant entre l’offre et la demande ; ce qui devrait continuer d’entretenir l’investissement dans les villes universitaires.

Nouveau gouvernement mais incertitude persistante aux Pays-Bas

La victoire du parti d’extrême droite PVV aux élections de novembre n’a guère dissipé l’incertitude entourant le secteur immobilier commercial néerlandais. Les négociations de coalition devraient compliquer la mise en œuvre de régulations sur le logement intermédiaire, largement débattues et initialement prévues pour 2024. Des perspectives floues ont contribué à un ralentissement de l’activité sur la fin de l’année 2023, avec un montant de 1,3 milliard d’euros, en baisse de 24 % par rapport au troisième trimestre.

L’Espagne et le Portugal bénéficient d’un afflux conséquent de capitaux privés

L’Espagne a défié la tendance européenne au 4ème trimestre, avec des volumes d’investissement de près de 4 milliards d’euros, dépassant les attentes de plus de 30 % par rapport au même trimestre de 2022. Ce résultat a été stimulé par la performance solide du secteur hôtelier, ainsi que par les apports de capitaux provenant de sources privées, à la fois nationales et latino-américaines ; une tendance également observée au Portugal.

Le West End de Londres contrecarre la tendance au Royaume-Uni

Pour la première fois depuis la crise financière mondiale, les volumes de transactions annuelles au Royaume-Uni n’ont pas dépassé la barre des 40 milliards de livres sterling (47 milliards d’euros) en 2023. De nombreux investisseurs patientent tant qu’ils n’ont pas la certitude que les taux d’intérêt et les taux d’emprunt ont atteint leur pic. Toutefois, l’appétit existe toujours pour les emplacements prime londoniens. Colliers prévoit une année 2024 plus active, avec des volumes atteignant environ 50 milliards d’euros, les besoins de refinancement associés à des coûts d’endettement plus élevés devant mettre sur le marché des actifs de meilleure qualité.

Une contraction des volumes d’investissement en France avec un 4^ème trimestre décevant

La France et notamment la région parisienne ont été confrontées à une nouvelle diminution des volumes investis, en particulier sur les bureaux. Cette contraction tient en partie au retrait des acteurs étrangers, l’ajustement des valeurs métriques ayant été plus tardif en France que sur d’autres marché. Au-delà du marché investissement stricto sensu, Paris se distingue toujours par l’importance des ventes-utilisateurs effectuées par les grandes marques de luxe, à des prix d’avant-crise. Sur le résidentiel, l’investissement est en net recul pour les actifs classiques, mais des montants records sont enregistrés pour le coliving et le logement étudiant, sur un territoire encore peu maillé par les opérateurs.