+150 % d’activité en un an, 99 % des ventes réalisées en off-market, jusqu’à 50 000 €/m² à Gustavia : l’île de Saint-Barthélemy confirme son statut singulier sur l’échiquier mondial du résidentiel de prestige. Dans un contexte de rareté foncière extrême, la demande reste soutenue, portée par une clientèle internationale à très haut pouvoir d’achat. Kretz Real Estate, acteur indépendant de l’immobilier haut de gamme en France et à l’international, décrypte les dynamiques de ce micromarché à part.
Un marché insulaire d’exception où la rareté crée la valeur
Saint-Barthélemy concentre tous les marqueurs de l’ultraluxe : villas nichées en pleine nature avec vue dégagée sur l’océan et les couchers de soleil paradisiaques, accès privés, architecture contemporaine, prestations haut de gamme et discrétion garantie. D’une superficie équivalente à vingt minutes de route, l’île fonctionne comme une enclave où rareté de l’offre, demande soutenue et rapidité des arbitrages dictent les dynamiques du marché.
Les transactions s’établissent en moyenne entre 12 et 20 M€, avec un segment ultra-prime qui dépasse parfois les 30 M€. Parmi les secteurs les plus convoités : Gustavia, cœur vibrant de l’île, affiche des valeurs atteignant 40 000 à 50 000 €/m² selon les biens.
« Connaître le marché ne suffit pas : à Saint-Barthélemy, les acheteurs ne se déclarent pas toujours, les vendeurs encore moins. Seule une présence active, ancrée localement, permet de capter les intentions avant même qu’elles ne soient formulées. » expliquent Chris et Janet, agents Kretz Real Estate sur l’île.
Une clientèle majoritairement américaine, entre résidentiel et investissement
Selon Kretz Real Estate, spécialiste indépendant de l’immobilier de prestige, 80 % des acquéreurs sont américains, originaires de New York, de Floride ou de Californie. Leur démarche est fluide, directe et motivée autant par l’usage personnel que par une optique d’investissement. Ils recherchent des propriétés clé en main, avec 4 à 5 chambres, des aménagements de standing et une vue imprenable. Le rendement locatif, souvent compris entre 3 et 5 % sur les biens ultra-prime, vient conforter cette stratégie, portée par un régime local stable et attractif.
« Saint-Barth attire une élite mondiale en quête d’un luxe serein et d’un art de vivre préservé : stabilité, culture francophone, cadre foncier sécurisé, climat exceptionnel et vie locale à la fois festive et raffinée. » analyse Olivier Kretz, fondateur de l’agence.
Pour leur part, les acheteurs français disposent de budgets allant jusqu’à 15 M€, principalement dans une logique patrimoniale intégrant des considérations fiscales.
Off-market devenu norme, activité record : 2025 fait date
Rareté foncière, clientèle discrète, niveaux de prix élevés : à Saint-Barthélemy, la confidentialité est ainsi devenue la norme. 99 % des biens à la vente échappent au marché public. L’approche se fait sur mesure, par connaissance directe et les visites sont ultraciblées. Ce niveau d’exigence n’a pas ralenti l’activité transactionnelle – au contraire. En 2025, Kretz Real Estate a enregistré sur l’île une progression de 150 % par rapport à 2024.
Au nombre des opérations récentes :
• une villa emblématique à 27 M€, vendue en août ;
• un mandat Kretz à 30 M€, vendu en 1 visite ;
• plusieurs dossiers en cours, tous en off-market.
« Nous prêtons une attention particulière aux détails : l’écoute de nos clients est primordial. Chaque mot peut révéler un besoin à prendre en compte. Pour nos clients, nous sommes plus que des agents immobiliers. Nous les accompagnons à chaque étape de leur projet.», ajoutent Chris et Janet.
Kretz Real Estate : un ancrage local, une vision internationale
Installée sur l’île avec un binôme franco-américain parfaitement implanté, Kretz Real Estate déploie à Saint-Barthélemy son approche signature : connaissance fine du terrain, relais globaux, accompagnement à 360° (juridique, fiscal, assurantiel, traduction). Chaque projet est suivi personnellement par les équipes, avec un niveau d’exigence aligné sur les standards les plus pointus de la clientèle UHNW.
Résultat : des mandats pérennes, une confiance durable, une présence consolidée sur l’un des marchés les plus sélectifs au monde.
« Nous travaillons exclusivement sur des mandats de confiance, où chaque transaction repose sur une connaissance intime du terrain. Ce positionnement nous donne accès à des biens qui ne circulent jamais sur le marché public. À Saint-Barthélemy, la vraie valeur se joue en amont : dans le repérage, la discrétion et la justesse du conseil. » conclut Olivier Kretz.
À propos de Kretz Real Estate
Fondée par Olivier Kretz en 2007, et incarnée à l’écran dans l’émission L’Agence (Netflix, TMC), Kretz Real Estate est une agence immobilière indépendante spécialisée dans les biens de prestige en France et à l’international. Basée sur des valeurs familiales fortes – confiance, transparence, excellence – l’agence accompagne une clientèle exigeante dans la vente, l’achat et la location de biens d’exception : hôtels particuliers, villas de rêve, appartements haussmanniens ou propriétés atypiques. Contrairement aux modèles traditionnels, Kretz Real Estate ne s’appuie pas sur un réseau d’agences physiques, mais sur un réseau exclusif d’agents présents sur l’ensemble du territoire, qui travaillent exclusivement pour l’entreprise.
Avec une approche sur-mesure, une communication audacieuse et une parfaite maîtrise des codes du luxe, Kretz Real Estate incarne une nouvelle génération de l’immobilier haut de gamme, humaine, élégante et profondément connectée à son époque.