Ce qu’il faut retenir :
- Un environnement économique plus porteur et des conditions de financement inédites qui favorisent l’allocation de capitaux vers l’immobilier,
- 8 milliards d’euros d’investissement au 2ème trimestre 2019 portant le volume total enregistré depuis le début de l’année à 12,1 milliards d’euros, en repli de 6% d’une année sur l’autre,
- Une accélération du marché sur le segment des montants supérieurs à 200 millions d’euros (8 transactions pour 4,7 milliards d’euros) et deux méga-deals à plus d’un milliard d’euros,
- Un marché très porté sur le segment des bureaux (78% du volume total) avec une concentration record des opérations en Ile-de-France (92% du total),
- Des fonds d’investissement ultra majoritaires côté acquéreurs (58%) avec un renversement de la tendance en faveur des investisseurs étrangers (57% du volume total), dont ceux de Corée du Sud (1,8 milliard d’euros d’acquisitions au 1er semestre 2019)
La dernière étude de Cushman & Wakefield indique que le 2ème trimestre 2019 aura vu le marché français de l’investissement accélérer avec 8 milliards d’euros actés, à comparer à 4,1 milliards d’euros au 1er trimestre ; ce résultat porte à 12,1 milliards d’euros le volume total des investissements depuis le début de l’année, en légère baisse de 6% d’une année sur l’autre.
Magali Marton, Directrice Etude & Recherche France de Cushman & Wakefield précise : « La rythmique habituelle du marché de l’investissement se met en place au fil des trimestres avec une montée en puissance qui devrait nous amener à un volume total supérieur à 30 milliards d’euros d’ici la fin de l’année 2019 dans une conjoncture portée par des méga deals de bureaux en Ile-de-France (portefeuille TERREIS/SWISS LIFE AM, Le Lumière dans le 12ème).»
Le marché de l’investissement immobilier en France bénéficie d’une conjonction d’éléments positifs : des fondements locatifs sains sur le compartiment des bureaux et des entrepôts ; des indicateurs économiques mieux orientés qui permettent à la France de se démarquer d’un contexte européen morose, un coût de l’argent au plus bas et une prime de risque immobilier sur des plus hauts historiques. Selon Nils Vinck, Directeur Général et Directeur Capital Markets France de Cushman & Wakefield : « La séquence du marché de l’investissement repose sur une situation inédite avec des taux de l’OAT négatifs et pas de remontée prévue à horizon 12-18 mois ; elle a pour conséquence directe d’accroître la prime de risque attachée au compartiment, ce qui devrait logiquement contribuer à drainer davantage de capitaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise….voire à ouvrir la possibilité d’une nouvelle compression des taux de rendement ».
Dans le détail des classes d’actifs, les investissements bureaux représentent 78% du volume total des acquisitions du 1er semestre 2019, avec une très forte représentation de la région Ile-de-France (92% du total). Les méga deals comme la cession par TERREIS à SWISS LIFE AM de son portefeuille d’actifs parisiens, ou encore « Le Lumière » dans le 12ème acquis par PRIMONIAL / SAMSUNG SRA – à plus d’un milliard d’euros, se sont succédés alors que d’autres investisseurs prennent des positions en Première Couronne (Fontenay-sous-Bois, Arcueil, Bagnolet) dans l’anticipation des développements liés au Grand Paris Express.
Le petit rythme affiché par le compartiment logistique – 800 millions d’euros actés au 1er semestre 2019 – est à mettre en perspective avec des cessions de portefeuilles toujours omniprésentes mais sur des montants plus faibles que les années passées. Néanmoins, l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs reste intact et la récente annonce par ARGAN de l’acquisition du portefeuille Cargo va permettre au marché de combler son retard sur la second partie d’année.
L’effet taille est aussi une des clés de lecture de la baisse des volumes d’investissement en commerces (1,4 milliard d’euros au 1er semestre 2019 contre 1,9 milliard d’euros l’an passé à la même époque). Il se double ici d’une hyper sélectivité des acquéreurs sur les formats et les emplacements du commerce de demain. Cette défiance se matérialise d’ores et déjà via une remontée des taux de rendement sur les classes d’actifs commerciaux les plus fragiles (galeries commerciales d’hyper marchés essentiellement).
Côté acquéreurs, les fonds d’investissement ont continué de dominer le marché avec une part de marché de 58% au 1er semestre 2019, suivis par les OPCI/SCPI crédités de 20% des montants investis. La France confirme son caractère de place internationale de marché soutenu par des investisseurs étrangers hyper actifs (57% des transactions). Dans cette configuration cosmopolite, les acteurs Sud-Coréens occupent une place centrale avec d’ores et déjà 1,8 milliard d’euros d’acquisitions depuis le début de l’année et d’autres opérations à venir d’ici la fin de l’année.