| Un marché locatif « touché » mais qui reste résilient
Le marché des bureaux en régions a résisté en 2024, malgré un contexte économique et politique incertain, avec un volume commercialisé de 1,43 million de m², en recul de 13 % par rapport à l’année précédente. Néanmoins, les régions représentent 45 % des volumes placés au niveau national, contre 43 % en moyenne au cours des dix dernières années. « Le ralentissement du marché régional s’est atténué au second semestre, en retrait de seulement 10 % versus le second semestre 2023. Cependant, nous n’attendons pas une nette amélioration dans les prochains mois », indique Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions. |
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Des dynamiques contrastées selon les segments
Le marché des petites et moyennes surfaces (< 1 000 m²) a bien résisté avec une baisse limitée à 6 % sur un an, tandis que les grandes surfaces (> 5 000 m²) affichent un léger recul de 2 %. En revanche, le segment mid-market (1 000 à 5 000 m²) a marqué le pas avec une baisse plus prononcée de 27 %. « Nous observons une résistance des petites et grandes surfaces, notamment grâce aux acteurs publics, aux établissements d’enseignement et au secteur industriel, qui ont été particulièrement actifs sur le segment des surfaces supérieures à 5 000 m² », explique Jean-Laurent de La Prade. Le neuf a fortement reculé de 21 %, principalement en raison de la raréfaction de l’offre, Le volume en compte propre / Clé en main locatif reste stable sur un an mais malgré tout à un niveau historiquement bas, égal à 2020. Le neuf et les comptes propres représentent respectivement 33 et 10 % du volume total commercialisé. Le marché du seconde main s’est contracté de 10 % sur un an. Parmi les transactions significatives, citons celles avec MSB à Montpellier (23 000 m²), Egis à Lyon (13 900 m²), Arkea à Rennes (11 000 m²), Banque Populaire à Lille (10 100 m²), Département Bouches du Rhône à Marseille (8 700 m²), Casa à Nice (8 000 m²) ou MSA à Nantes (7 500 m²). Des performances contrastées selon les territoires Alors que la majorité des grandes métropoles enregistre une baisse, certaines villes parviennent à tirer leur épingle du jeu. Aix-Marseille, Montpellier, Grenoble et Metz affichent une progression sur un an, et Montpellier et Nancy enregistrent une croissance par rapport à la moyenne de long terme. Lyon reste en tête du classement des marchés de bureaux en régions avec 249 000 m² placés en 2024, loin devant Lille (152 000 m²) et Aix-Marseille (140 000 m²), qui retrouve une place sur le podium. Toulouse (128 000 m²) dépasse Bordeaux (118 000 m²) grâce à une bonne dynamique en fin d’année, et Montpellier (115 000 m²) complète le top 5. |
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L’offre en forte hausse
Avec la baisse des transactions, l’offre disponible à un an continue de croître et dépasse désormais 3 millions de m², en progression de 14 % sur un an. Cette hausse est principalement portée par le seconde main (+17 %), tandis que l’offre neuve progresse plus modérément (+8 %). Conséquence directe de cette hausse plus accentuée, le poids du seconde main atteint plus de 70 % contre moins de 30 % pour le neuf. Les valeurs locatives sont stables ou en augmentation dans la plupart des métropoles Les loyers prime dans le neuf sont stables ou augmentent dans la plupart les métropoles hormis à Grenoble tandis que les écarts de loyers neufs entre les Régions et l’Ile-de-France demeurent importants, permettant aux valeurs locatives en Régions d’être attractives. « La baisse de la production d’offre neuve à partir de 2026 ne fera qu’accentuer l’écart que nous prévoyons entre les loyers neufs et les loyers de seconde main. Nous ne pouvons que conseiller aux bailleurs de rénover les locaux libérés afin de profiter de cette situation déséquilibrée pour offrir une vraie alternative aux locaux neufs », préconise Jean-Laurent de La Prade. |
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Le marché de l’investissement en bureaux termine l’année en recul de 17% Du côté de l’investissement, même si le marché régional a connu une progression de 15 % sur l’ensemble des actifs, tirée par la logistique (+107 %) et le commerce (+14 %), l’investissement en bureaux a reculé de 17 % pour atteindre 1,6 milliard d’euros en 2024. Les investisseurs institutionnels réajustent leurs positions : les SCPI, historiquement dominantes, voient leur part de marché chuter de 52 % en 2023 à 32 %, au profit des fonds d’investissement (30 %) et des investisseurs privés qui résonnent plutôt en valeurs métriques plutôt qu’en taux. |
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Les trois marchés historiques sont aux avant-postes
Lyon reste le leader incontesté du marché de l’investissement en bureaux en régions avec un niveau similaire à celui de l’année dernière avec 418 millions d’euros, suivie de Marseille (222 M d’euros) et de Lille (198 M d’euros) qui enregistre une belle hausse de 32 % en comparaison avec l’année 2023. Parmi les opérations significatives, on peut citer l’acquisition du Castel à Marseille pour 32 M € ou encore l’immeuble Panorama à Saint-André-lez-Lille pour un montant de 23 M €, acquis tous deux ce trimestre par Norma Capital. « Les incertitudes macroéconomiques, mais surtout la volonté de diversification, ont poussé les investisseurs à privilégier certains actifs comme la logistique et le commerce. Le marché des bureaux en régions continue néanmoins d’attirer des capitaux, avec des fondamentaux solides et une demande toujours présente sur certains segments », analyse Jean-Laurent de La Prade. |
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Perspectives : un marché en quête de stabilisation
Si 2024 s’est inscrite sous le signe du repli pour le marché des bureaux, les taux de rendement “prime” sont restés stables dans la plupart des grandes métropoles. Certaines villes, comme Lyon (5,65%), Orléans (6,90 %) et Strasbourg (6,50 %), ont même vu leur taux se contracter, signe d’un regain d’intérêt des investisseurs. « L’année 2025 s’annonce encore incertaine, mais nous percevons déjà des ajustements sur le marché, qui pourraient amorcer une stabilisation progressive. L’enjeu sera d’adapter l’offre aux nouvelles attentes des utilisateurs et des investisseurs, tout en accompagnant la transformation des bureaux vers des espaces plus flexibles et responsables », conclut Jean-Laurent de La Prade. |
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*17 villes : Aix-Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse et Tours
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Immobilier de bureaux en Régions : une année 2024 en repli mais le marché reste résilient
