- Pour Hines, un leader mondial de la gestion d’investissements immobiliers, les bureaux prime en Europe constituent une opportunité d’investissement particulièrement attractive, l’offre s’amenuisant, les loyers augmentant et la demande se focalisant sur les immeubles de premier plan.
- Les divergences entre actifs ont créé des conditions de marché « exceptionnelles », les immeubles de Grade A surperformant tous les autres segments immobiliers européens.
- Les immeubles de moins de cinq ans représentent moins de 3 % du parc immobilier de certains quartiers, comme le West End à Londres, le quartier central des affaires de Düsseldorf et le pôle d’affaires Zuidas d’Amsterdam.
Paris, le 5 mai 2026 – Selon l’étude « The European Prime Office Rebound », publiée aujourd’hui par Hines, un leader mondial de la gestion d’investissements immobiliers, des divergences de plus en plus marquées émergent sur le marché européen de l’immobilier de bureaux. Alors que la demande des utilisateurs se concentre sur les immeubles haut de gamme et que l’offre de bâtiments neufs reste limitée, les prix se stabilisent pour les actifs de premier ordre. Pour Hines, cette situation génère des opportunités sélectives, mais intéressantes, pour acquérir des bureaux européens haut de gamme.
Dans cette étude, Hines constate que la demande des locataires porte de manière croissante sur des immeubles de grande qualité situés en centre-ville, alors même que les besoins en surfaces de bureaux diminuent. Dans le même temps, l’offre de telles surfaces se resserre. Les mises en chantier de bureaux ont chuté de 80 % par rapport à leur pic récent (RCA, 4e trimestre 2025) et l’offre de nouveaux locaux de grande qualité reste limitée sur les principaux marchés européens.
Ce déséquilibre entraîne une hausse soutenue des valeurs locatives. Les loyers des adresses de premier ordre, mesurés par l’indice pondéré de l’UE-15, ont augmenté de 35,6 % depuis le quatrième trimestre 2019 (CBRE, 4e trimestre 2025). Sur les marchés où l’offre neuve est limitée, tout particulièrement dans les quartiers d’affaires centraux comme le West End à Londres, la concurrence entre espaces de grande qualité s’intensifie, ce qui permet aux actifs les plus performants de capter une demande exceptionnelle et de bénéficier d’une croissance soutenue des loyers. La solidité des fondamentaux est confirmée par le niveau d’activité du marché, signe d’un retour de la confiance des investisseurs.
L’étude indique que, si le travail hybride a généré une réduction de la demande globale, il a, en revanche, renforcé les aspirations des utilisateurs, avec une appétence croissante pour les espaces de très grande qualité. Cette évolution a accru la différence entre actifs prime et secondaires, les immeubles de bureaux Grade A affichant les fondamentaux les plus favorables parmi toutes les classes d’actifs immobiliers européens.
« Le plus grand risque à l’heure actuelle est de considérer l’immobilier de bureaux comme une classe d’actifs homogène. » déclare Alfonso Munk, co-head of investment management chez Hines. « Les écarts entre les différentes classes d’actifs sont importants et continuent de se creuser. Sur certains segments de marché, les fondamentaux ont déjà changé. Les capitaux n’ont pas encore rattrapé leur retard. Cet écart constitue pour nous une opportunité. »
« En se concentrant sur les actifs de grande qualité, idéalement situés, et sur lesquels nous pouvons encore créer de la valeur additionnelle, nous entendons identifier les meilleures opportunités d’investissement. Nous pensons que l’Europe, qui, en ce début d’année 2026, représente environ 50 % du portefeuille global d’investissements de Hines, figure parmi les marchés les plus résilients au monde, en raison notamment de la pénurie d’offres neuves. » précise Ross Blair, Head of Western Europe chez Hines.
En Europe, Hines a récemment investi dans des actifs prestigieux :
- à Paris, avec les acquisitions du nouveau siège parisien de Goldman Sachs, 83 avenue Marceau, en février 2026, et du 32 avenue d’Iéna, le mois dernier. Ces investissements, relevant, l’un d’une stratégie core, le second, d’une logique value-add, confirment que, pour Hines, la capitale française reste un marché de référence à l’échelle mondiale qui offre encore de solides perspectives de valorisation,
- à Barcelone, avec la rénovation de l’emblématique tour Diagonal Vertical, de nouveau opérationnelle depuis décembre 2024 et qui atteint des niveaux de loyers records sur son marché,
- à Berlin, avec le développement de B’Ella Berlin, un projet mixte de près de 68 000 m2 dans le quartier de Schöneberger Linse, visant une exploitation sans énergies fossiles et dont la livraison est prévue au cours du premier trimestre 2029.
Ces investissements reflètent la conviction de Hines quant à