Bureaux et entrepôts logistiques, principaux moteurs de la croissance de l’immobilier européen en 2018

Les marchés de l’immobilier d’entreprise en Europe ont conservé leur tendance positive sur la plupart des marchés et des types d’actifs au quatrième trimestre 2018, selon la dernière étude « DNA of Real Estate » de Cushman & Wakefield.

Nigel Almond, Head of Data Analytics chez Cushman & Wakefield, précise : « Les secteurs des bureaux et de la logistique s’affirment comme les principaux moteurs de croissance au quatrième trimestre, comme pour l’ensemble de l’année 2018. À l’échelle européenne, la croissance des loyers des bureaux a progressé de 2,6 % en un an, soit le taux le plus élevé en plus de cinq ans. La croissance des loyers dans le secteur de la logistique a également connu son taux annuel le plus élevé en plus de dix ans, à +2,3 % en 2018.

« Parallèlement, le secteur de l’immobilier de commerces en Europe, plus morose, est caractérisé par une baisse des loyers de +0,1 % au cours du trimestre. C’est néanmoins une amélioration par rapport au repli de -0,4 % enregistré au 3^ème trimestre, suffisante pour générer une tendance positive de la croissance annuelle locative en 2018 ».

Les taux de rendements ont également continué à se compresser en Europe, notamment dans le secteur de la logistique (-20pb au 4^ème trimestre), en raison d’une forte demande des investisseurs, et de la bonne tenue du marché locatif. Les rendements des bureaux ont, quant à eux, perdu 6pb supplémentaires, versus 2pb de baisse seulement pour les commerces.

Budapest est la seule ville sur les 46 analysées par Cushman & Wakefield à afficher une croissance de ses loyers, et une baisse de ses taux de rendement pour tous les types d’actifs au 4^ème trimestre, soutenues par des fondamentaux économiques solides, et une forte demande des utilisateurs et des investisseurs. Les loyers des commerces des grandes artères ont augmenté de 7,1 % au 4^ème trimestre, grâce à une forte augmentation des bénéfices réels, de la consommation, et au regain de popularité de ces boutiques alimentées par le tourisme. Les loyers des entrepôts logistiques ont progressé pour le septième trimestre consécutif (+2,4 %), en reflet d’une hausse des coûts de construction, et d’une offre limitée des espaces de stockage.

« Cette dichotomie du marché observée en Europe selon les classes d’actifs se vérifie en France : le segment des bureaux et de la logistique conserve une bonne dynamique tant locative qu’à l’investissement. Sur le commerce, la lecture du marché est plus complexe ; entre disruption et recomposition les investisseurs ont plus de mal à se projeter, surtout sur les galeries et centres commerciaux » indique Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield France.

Bureaux

Les loyers des bureaux ont continué d’augmenter en Europe au 4^ème trimestre 2018 de 0,7 % (+2,6 % en glissement annuel). Aucune baisse des loyers n’a été enregistrée sur les marchés observés. En outre, 15 des 47 marchés étudiés ont fait état d’une croissance des valeurs locatives au 4^ème trimestre, avec en tête Glasgow (+6,7 %), Barcelone (+3,9 %) et Bruxelles (+3,3 %). La croissance des loyers a été la plus régulière des 3 classes d’actifs étudiés, avec une hausse trimestrielle de plus de 0,5 % sur l’ensemble de l’année 2018.

La croissance annuelle la plus importante a été enregistrée à Barcelone (+15,2 %) en raison d’une pénurie de bureaux de haute qualité, suivie de près par Berlin (+13,8 %) soutenue par une économie robuste, et une forte demande, conjuguée à une offre limitée. Ailleurs, l’activité locative soutenue, associée à une baisse des taux de vacance en particulier pour des bureaux neufs de classe A, a entraîné la hausse des loyers « prime » sur cinq marchés régionaux au Royaume-Uni en 2018. En Italie, un niveau record de demande de bureaux a entraîné une augmentation des loyers de 7,4 % à Milan et de 5% à Rome au cours des douze derniers mois.

Les taux de rendements sur le marché des bureaux européens ont reculé de 6pb au 4^ème trimestre pour s’établir à 4,36% en moyenne. L’Allemagne (-26b), le Benelux (-22pb) et la CEE (-36pb) ont tous enregistré une baisse significative de leurs taux prime en 2018. Les rendements semblent avoir atteint leur plancher en France, les marchés périphériques et nordiques ayant connu quant à eux une baisse plus limitée tant au cours du 4^ème trimestre, que dans l’année. Le rendement des bureaux au Royaume-Uni a augmenté ce trimestre et au cours de l’année, essentiellement dans le West End londonien, où le taux a bondi de 25pb pour s’établir à 3,75 % au 4^ème trimestre.

Logistique

Les loyers des entrepôts logistiques en Europe ont poursuivi leur lancée haussière, +0,9 % au cours du 4^ème trimestre 2018 et de +2,3 % sur l’année. Près de la moitié des 46 marchés observés ont enregistré une croissance pendant l’année, mais sur un nombre de marchés inférieur au 4^ème trimestre ; essentiellement Dublin (+5,3 %), Londres (+3,3 %), Moscou (+2,9 %) et Budapest (2,4 %).

Les taux de rendement des entrepôts logistiques, quant à eux, ont continué de baisser, et ce sur plus de la moitié des marchés étudiés. Globalement, ils ont perdu 20pb pour atteindre 5,71% en moyenne : c’est la plus forte variation en plus de trois ans. Sur le plan géographique, la plus importante variation trimestrielle des rendements a été observée en Allemagne (-38pb), Belgique (-25pb), Italie (-25pb) et aux Pays-Bas (-23pb). Une demande soutenue, une offre relativement limitée, et une croissance des valeurs locatives attendue continuent de tirer les rendements des entrepôts logistiques vers le bas sur de nombreux marchés.

Nigel Almond ajoute : « La croissance solide des loyers et la baisse des rendements observées en logistique au 4^ème trimestre, témoignent de la poursuite de la belle performance de ce secteur en 2018. L’offre en immobilier logistique, est en général déficitaire sur de nombreux marchés, tant à la location qu’en investissement. Nous tablons sur une nouvelle hausse des loyers en 2019, alors que la baisse des rendements devrait ralentir ».

Commerces des grandes artères

La croissance des loyers de commerces des grandes artères en Europe reste modérée en 2018, mais affiche une baisse de -0,1 % au cours du 4^ème trimestre. Les loyers sont restés stables sur plus de 80% des marchés analysés au 4^ème trimestre, avec une croissance limitée à quelques marchés en Europe centrale et orientale (Budapest +7,1 % et Sofia +4,0 %), pays périphériques (Rome +4,3 % et Barcelone +1,8 %) et au Royaume-Uni (Leeds 2,0 % et Manchester 1,8 %). Compte tenu du niveau stationnaire des loyers sur plus de la moitié des marchés en 2018, et des préoccupations croissantes en ce qui concerne le e-commerce, la croissance des loyers est susceptible de rester modérée à court terme, et stationnaire ou négative selon les prévisions sur plus de 60 % des marchés en 2019.

Des inquiétudes qui pèsent sur le comportement des investisseurs, les rendements des grandes artères commerçantes figurant à nouveau parmi les plus faibles de tous les types de commerces, atteignant seulement 2pb au 4^ème trimestre. Les marchés d’Europe centrale et orientale de Budapest et Sofia, qui ont bénéficié d’une croissance positive des loyers au cours du trimestre, ont vu leurs rendements reculer de 25pb. Les rendements ont déjà débuté leur remontée sur presque un quart des marchés étudiés, notamment Edimbourg, Glasgow et Oslo (+25pb) et Bruxelles (+10pb) ce trimestre.

Nigel Almond conclut : « Dans la mesure où la plupart des taux de rendement en commerces sont à leur plus bas historique depuis 10 ans, et du fait de la forte probabilité d’une mini croissance ou d’une baisse des loyers, nous prévoyons une hausse des rendements sur près de 40 % des marchés en Europe».