Depuis 2020, le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a émis des recommandations visant à encadrer plus strictement les conditions d’octroi de prêts immobiliers par les banques. Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations (durée d’emprunt maximale de 25 ans portée à 27 ans pour certains projets, taux d’endettement maximal de 35%) ont pris force de loi, restreignant la latitude des banques en matière d’octroi de crédits immobiliers aux particuliers. Pour éviter les déceptions lorsque l’on a un projet immobilier, mieux vaut pouvoir s’assurer en amont de la faisabilité de son financement. C’est pourquoi CAFPI met en place une « calculette HCSF » qui permet de savoir immédiatement si son opération est compatible avec les critères HCSF. « Les règles du HCSF s’imposent aux banques depuis le 1er janvier 2022, indique Olivier Lendrevie, Président de CAFPI. Il nous appartient, en tant que courtier, de donner des clés aux futurs emprunteurs pour qu’ils puissent comprendre l’univers du financement immobilier et mieux préparer leur demande de crédit ».
Une calculette adaptée à tous les profils d’emprunteurs
La « calculette HCSF » de CAFPI s’adapte à l’ensemble des emprunteurs (primo-accédants, secundo-accédants ou investisseurs…) et des projets (résidence principale ou secondaire, ancien ou neuf, investissement locatif…). Ainsi, elle permet de prendre en compte l’ensemble des charges (crédit conso, loyer, crédit immobilier sur la résidence principale…) et des revenus (salaire, pension, revenus locatifs…) pris en compte par les nouvelles normes.
Une fois les données renseignées, cette calculette indique immédiatement si le projet respecte les critères du HCSF et donne le taux d’endettement ainsi que la mensualité d’emprunt. Il est possible de modifier les paramètres pour déterminer les conditions qui permettraient au financement de rester dans les critères attendus : hausse de l’apport personnel, allongement de la durée d’emprunt, etc.
Des dérogations possibles
Le HCSF autorise chaque banque à déroger à ces normes pour un maximum de 20% des crédits octroyés. Cette capacité de dérogation doit être allouée en priorité à des dossiers d’acquisition de résidence principale et sera vraisemblablement réservée aux meilleurs clients de chaque banque. La prise en compte des critères HCSF dans la préparation d’une demande de crédit est donc un enjeu majeur pour les potentiels acquéreurs.
La calculette CAFPI : un outil aux côtés de l’emprunteur
Les critères du HCSF – limitant la capacité d’endettement – écartent, de facto, certains ménages plus fragiles de l’accession à la propriété. Et les emprunteurs ne sont pas toujours en position de force pour négocier, surtout s’il s’agit d’emprunteurs aux revenus modestes. Cette calculatrice permettra aux futurs emprunteurs de connaître leur situation par rapport aux critères HCSF et ainsi de mettre toutes les chances de leur côté pour obtenir, de la part des banques, un crédit immobilier au taux le plus intéressant.
Un environnement favorable en 2022 pour présenter un dossier qui entre dans le cadre
En 2022, les futurs emprunteurs pourront compter sur la calculette HCSF CAFPI pour concrétiser leur projet immobilier ainsi que sur l’évolution du taux d’usure pour le prochain trimestre 2022. Il est depuis le 1er janvier 2022, stable pour les longues durées (2,41%) et en hausse pour les prêts à taux variable (2,33% au 1er janvier 2022 au lieu de 2,29% au trimestre précédent). Le taux d’usure permet de protéger les emprunteurs, les banques ne pouvant prêter au-delà de celui-ci. Les baisses successives du taux d’usure, comme c’était le cas au dernier trimestre 2021, peuvent provoquer un effet non désiré : écarter certains ménages de l’emprunt – au taux d’endettement élevé –car le taux proposé par la banque pour financer leur acquisition se trouve au niveau de l’usure. Cette stabilité est donc une bonne nouvelle pour les futurs emprunteurs.
Une autre bonne nouvelle pour les emprunteurs en 2022 sera celle de l’adoption sans doute définitive du texte Lemoine permettant de changer d’assurance-emprunteur à tout moment. Cela permettra de réduire le coût total de l’emprunt et de choisir une assurance individualisée avec des garanties adaptées à son profil.
Période favorable pour l’accession à la propriété
Malgré une période qui invite traditionnellement à l’attentisme (avec la présidentielle dans quelques mois), l’environnement économique et du crédit immobilier est plus que jamais favorable à l’achat. Les taux restent historiquement bas et sont même en baisse pour les meilleurs profils et les longues durées (0,91% sur 25 ans en décembre au lieu de 0,95% le mois précédent) et le resteront – sauf choc économique inattendu – toute l’année. Les primo-accédants qui restent les moteurs de la rentrée immobilière (65% des acquéreurs chez CAFPI en décembre 2021) sont ceux qui seront les plus touchés, avec les investisseurs, par les contraintes HCSF. La calculatrice CAFPI a été conçue pour les guider dans leur achat.