- Une accélération de la demande : les valeurs locatives du portefeuille européen de LaSalle en hausse de 3,8 % lors du renouvellement des baux.
- L’opportunité britannique : suite à la réévaluation des prix, le Royaume-Uni offre aux investisseurs le potentiel de rendement nominal le plus élevé depuis 11 ans.
- L’ère du mono-produit est révolue : les politiques privilégiant une seule classe d’actifs sont moins attractives que les stratégies diversifiées et équilibrées.
Paris, le 27 Novembre 2025 – D’après le chapitre européen du rapport Insights, Strategy and Analysis (ISA) Outlook 2026 publié par le gestionnaire mondial d’investissements immobiliers LaSalle Investment Management (« LaSalle »), l’immobilier européen change de cycle, ce qui accroît les différences de performance par rapport aux autres marchés mondiaux. La demande soutenue des utilisateurs, tout particulièrement pour les locaux situés sur les artères commerçantes de luxe et les bureaux haut de gamme des centres-villes européens, associée à l’effet protecteur de l’euro, explique cette évolution.
La vitalité de la demande des utilisateurs européens en 2025 s’est ressentie sur l’ensemble du portefeuille européen de LaSalle, où les loyers en cours de renouvellement ont augmenté de 3,8 % par rapport à ceux arrivant à échéance. Ces 3,8 % s’ajoutent à des loyers majoritairement indexés, ce qui suggère que la croissance des valeurs locatives a dépassé l’inflation. Si l’on considère l’ensemble du marché, les bureaux situés dans les quartiers centraux et les commerces de luxe des rues commerçantes ont été les deux segments les plus performants. À Paris et à Londres, les loyers des bureaux haut de gamme dans le quartier central des affaires affichent désormais une hausse annuelle moyenne de près de 10 % depuis 2023, tandis que ceux des commerces et boutiques de Bond Street à Londres, des Champs-Élysées et du Triangle d’or à Paris ainsi que de la Via Montenapoleone à Milan continuent de dépasser régulièrement l’inflation. Outre la bonne santé des marchés locatifs, ces premières données indiquent qu’à ce stade de son cycle, l’immobilier européen offre aux investisseurs un avantage de diversification plus important que de coutume, en raison d’évolutions variées entre les différentes régions du monde. Si l’on prend l’exemple des valeurs immobilières cotées en Europe et aux États-Unis, la corrélation entre les deux secteurs géographiques s’est fortement rapprochée de zéro cette année. Si les droits de douane américains ont pesé sur la croissance économique européenne, les marchés immobiliers du Vieux continent ont été très peu exposés aux guerres commerciales.
En Europe continentale, la monnaie unique a joué un rôle important dans la protection des marchés immobiliers contre les effets des risques géopolitiques. Le taux sans risque combiné des 20 pays membres de la zone euro a contribué à atténuer l’effet des incertitudes locales (ex. la nomination d’un cinquième Premier ministre français en deux ans) sur le coût de la dette immobilière. Le ralentissement de l’inflation dans la zone euro et son retour à des niveaux modestes ont permis un regain de la croissance des loyers agrégés, ce qui a permis à la Banque centrale européenne, au cours des 18 derniers mois, de procéder à des baisses de taux d’intérêt plus rapides et plus importantes que ses consœurs. Cet assouplissement monétaire a soutenu les valorisations immobilières en rendant la dette à taux variable libellée en euros très attractive pour les investisseurs immobiliers, se plaçant à un niveau sans précédent depuis 2022.
Au Royaume-Uni, après un ajustement brutal des rendements immobiliers entre 2022 et 2024, LaSalle estime que l’immobilier britannique offre aujourd’hui les rendements nominaux attendus les plus élevés depuis 11 ans. Ceci s’applique tant aux actifs situés à Londres qu’à ceux situés dans d’autres villes britanniques bénéficiant d’un capital humain élevé et de revenus sûrs à long terme.
Les changements démographiques entraînent une bifurcation du marché urbain
La moitié des métropoles européennes, où vivent aujourd’hui 251 millions de personnes, devraient connaître un déclin démographique au cours de la prochaine décennie. Face à cette tendance, LaSalle s’attend à ce que la croissance soit, plus que jamais, concentrée sur un petit nombre d’aires urbaines gagnantes.
Les secteurs immobiliers qui échappent à ce frein démographique en captant la demande d’autres régions du continent affichant une croissance plus rapide offriront des opportunités, comme les logements étudiants spécialement conçus pour les étudiants internationaux (PBSA) au Royaume-Uni et en Espagne, ainsi que l’hôtellerie.
« Des entrepôts et… des magasins ? »
Au cours de la dernière décennie, les secteurs de l’industrie et du commerce ont connu des évolutions opposées, la logistique ayant affiché une forte croissance –et étant donc souvent associée au résidentiel sous l’appellation « beds and sheds »– tandis que l’immobilier commercial a enregistré une baisse de la demande et des loyers. À l’approche de 2026, ce contraste n’est plus d’actualité. La cyclicité de la logistique a été un facteur déterminant sur les marchés immobiliers européens où le taux de vacance a augmenté en 2025. Ainsi, au Royaume-Uni, celui-ci a augmenté de 110 points de base pour atteindre 7,8 %, son plus haut niveau en 10 ans. En revanche, dans le retail, la vacance a évolué à l’opposé et est, dans certains marchés, inférieure à celle de la logistique. LaSalle estime, toutefois, que le secteur industriel, et notamment les ensembles industriels multilocataires, offre un meilleur rapport risque/rendement que la moyenne des actifs immobiliers.
Cette évolution illustre parfaitement à quel point le type d’actif immobilier est devenu moins pertinent dans la détermination des stratégies d’allocation de capital. Les marchés résidentiels européens illustrent également cette tendance, LaSalle recommandant des niches à forte demande telles que les logements étudiants, l’habitat flexible en Espagne et les programmes locatifs de maisons individuelles au Royaume-Uni, tout en soulignant la complexité d’un marché où des réglementations plus restrictives en matière de loyers génèrent une croissance disproportionnée des loyers pour une offre résidentielle neuve limitée et louée au prix du marché libre au sein des marchés les plus réglementés.
« Les marchés immobiliers européens ont tout connu en 2025 : le bon, le mauvais et le laid, avec une lente reprise des marchés financiers créant un sentiment de déjà-vu. Cependant, nous voyons maintenant des signes indiquant que l’Europe sort actuellement de ce cycle. Elle se distingue par sa capacité à équilibrer les portefeuilles mondiaux et à offrir des rendements attractifs pour chaque type d’actifs immobiliers, ce qui signifie que les stratégies mono-sectorielles pourraient ne plus être aussi attractives que les stratégies diversifiées et équilibrées. Certains sous-marchés, certaines sous-classes d’actifs et certains profils d’actifs bénéficient déjà d’une combinaison d’offre et de demande inélastiques, ainsi que d’un potentiel de retour à la normale. On peut ainsi citer les bureaux haut de gamme et les commerces de luxe dans les rues commerçantes qui continuent d’afficher une forte dynamique. » déclare Dan Mahoney, Responsable de la recherche et de la stratégie européennes chez LaSalle.
« Malgré une année 2025 mouvementée, marquée par les incertitudes en matière de politiques commerciales et les répercussions des conflits mondiaux, les marchés immobiliers européens restent résilients. La réévaluation des actifs signifie que les valorisations s’alignent sur les prix des transactions, que les fondamentaux liés à la commercialisation devraient se renforcer en raison de l’effondrement de l’offre neuve et que le financement par la dette est facilement accessible pour un large éventail d’opportunités immobilières. Ces caractéristiques soulignent la flexibilité des marchés immobiliers mondiaux, démontrant que cette classe d’actifs reste un choix important pour les investisseurs qui recherchent une résilience face à la volatilité macroéconomique. » précise Brian Klinksiek, Directeur monde de la recherche et de la stratégie chez LaSalle.
À propos de LaSalle Investment Management | Investir aujourd’hui. Pour demain.
LaSalle Investment Management est l’un des principaux gestionnaires d’investissements immobiliers au monde.
À l’échelle mondiale, LaSalle gère 88,5 milliards de dollars américains d’actifs dans des placements privés et publics en actions et en titres de créance immobiliers au deuxième trimestre 2025. La clientèle diversifiée de LaSalle comprend des fonds de pension publics et privés, des compagnies d’assurance, des gouvernements, des entreprises, des fondations et des particuliers du monde entier. LaSalle propose une gamme complète de véhicules d’investissement, notamment des comptes distincts, des fonds ouverts et fermés, des titres publics et des investissements au niveau des entités.
Pour plus d’informations : www.lasalle.com, et LinkedIn.