Aujourd’hui, il faut être clair : oui, dans l’immobilier, on gonfle parfois les prix pour rentrer des mandats. Et ça coûte cher. Très cher. Aux vendeurs, mais aussi aux agents.
Je vois régulièrement des écarts de 50 000, 80 000, parfois 200 000 €. Mon record, c’est plus d’1,3 million d’euros d’écart sur un bien que j’ai estimé. Là, on n’est plus dans une petite erreur. On est à côté.
Et souvent, le problème vient des convictions et des envies des vendeurs… et des objectifs des agents.
Un rapport à l’immobilier qui a changé
Aujourd’hui, beaucoup de vendeurs pensent la même chose : l’immobilier, ça doit rapporter. On achète, on revend plus cher. Perdre de l’argent, ce n’est pas une option. Donc quand ils vendent, ils ont déjà un prix en tête, un prix qui correspond à leur projet de vie, pas forcément au marché.
Tout le monde a un avis
Autre sujet : tout le monde donne son avis. La famille, les amis, les voisins, les collègues… chacun y va de son prix. Résultat : le vendeur mélange tout, entre prix entendus, annonces et cas isolés.
Et parfois une vente hors norme. Je l’ai vu : un bien vendu beaucoup plus cher que le marché parce qu’un acheteur ne voulait pas passer à côté. Ça arrive, mais ce n’est pas la règle. À force d’entendre tout ça, le vendeur finit par penser que son bien vaut plus.
Des agents sous pression
Le contexte est dur. Des agences ferment, certains quittent le métier, la concurrence reste forte. Donc il faut rentrer des mandats et les méthodes s’aiguisent…
Face à un vendeur qui veut un prix élevé, l’agent est vite coincé. Et parfois, il cède. Il monte le prix. Et parfois, il va plus loin : il gonfle volontairement. La phrase est simple : « vous en voulez combien ? Moi, je vous en propose encore plus ». Et ça marche, il récupère le mandat.
Mais derrière, il connaît la suite. Le bien ne se vend pas. Puis il faut baisser, encore, jusqu’au vrai prix. Le vendeur ne comprend pas, il subit. Et l’agent qui a dit la vérité dès le départ, lui, a perdu. C’est comme ça que les mauvaises pratiques s’installent
Quand la réalité rattrape tout et casse les rêves
Les exemples sont simples. Une maison estimée à plus de 3 millions par deux agences. J’arrive à 1,8 million. Refus. Un an plus tard : une offre à 1,7.
Un appartement à 390 000 €, acheté 350 000 € deux ans avant. Zéro visite. Il vaut moins de 300 000 €.
Un bien estimé à 800 000 € par cinq agences dans un secteur à 600 000 €. Deux ans plus tard : moins de 580 000 €.
Derrière ces chiffres, il y a des projets. Des gens qui pensaient pouvoir acheter, changer de vie, investir. Et au final, ça ne passe pas. Le prix n’est pas bon, donc ça bloque. Il faut revoir les plans et forcément ça change tout…
Le vendeur a tout intérêt à dire la vérité
Cacher des informations ne sert à rien. Ça bloque. Je l’ai vécu sur un bien autour de 750 000 €. Sur le papier, tout allait bien, mais le vendeur ne m’a pas tout dit. Il voulait vendre vite et plusieurs copropriétaires voulaient partir.
Je creuse : syndic, architecte, PV d’AG. Résultat : plus d’un million d’euros de travaux à venir, plus de 100 000 € par propriétaire. Et là, la vraie question, ce n’est pas juste le montant. C’est : est-ce que les travaux vont être faits ? Parce que si tout le monde ne peut pas payer, rien ne se fait. Et là, le bien perd encore de la valeur.
Dans cet immeuble, certains biens sont déjà à -40 %, -50 % du marché. Donc on fait quoi ? On s’aligne ? On brade ? Plus on cache, plus ça ressort. Et quand ça sort, tout peut s’arrêter. Le vendeur perd du temps et de l’argent. Être transparent, c’est éviter de se bloquer.
La vraie question : la responsabilité
Aujourd’hui, un agent peut annoncer un prix sans jamais être responsable de ce prix. Il peut promettre pour rentrer le mandat, puis corriger derrière. Et ça ne lui coûte rien.
Sa rémunération dépend de la vente, pas de la justesse du prix au départ. Donc forcément, certains jouent avec ça. Alors la question se pose : est-ce qu’un agent doit être responsable de son estimation ? Est-ce qu’une partie de ses honoraires doit dépendre du prix annoncé au départ ? Parce qu’Aujourd’hui, se tromper n’a presque aucune conséquence pour l’agent. Pour le propriétaire, si
Revenir à la base
Tout part du prix. Une estimation, ce n’est pas un chiffre au hasard, c’est le point de départ. Si tu te rates là-dessus, tout est faussé.
Aujourd’hui, on a des outils, mais ça ne remplace pas le travail. Et le travail prend du temps. Or si le prix n’est pas bon, ça ne vend pas.
Alors la vraie question, c’est simple : est-ce qu’on veut continuer à vendre des rêves… ou commencer à dire la vérité ?
À propos de Nicolas Jeffs :
Spécialiste immobilier, expert immobilier, expert bâtiment, diagnostiqueur et auditeur énergétique, Nicolas Jeffs est également créateur de contenus et analyste indépendant du marché immobilier. Il décrypte l’actualité immobilière, économique et réglementaire en reliant les décisions publiques à leurs effets concrets sur le terrain.