CHIFFRES IMMOSTAT T1 2020
CBRE réagit à la publication des chiffres Immostat du 1er trimestre 2020 en Ile-de-France.
Entre un début janvier marqué par la poursuite de la grève dans les transports en commun et une fin mars mise à l’arrêt par la pandémie du Covid-19, ce premier trimestre restera dans les esprits. Si le bureau en Ile-de-France fait face à une baisse importante de la demande, le volume d’investissement atteint un nouveau record. Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France, et Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties dressent le bilan de ce début d’année et proposent de premières clés de lecture pour la suite de l’année 2020.
Un recul de la demande locative corrélé au ralentissement de l’économie actuel
« La décélération sur le marché locatif des bureaux en Ile-de-France a été plus forte qu’attendue sur le début d’année 2020. Le marché tertiaire francilien a été impacté à la fois par les mouvements de grève, mais aussi, par les premiers effets de la crise sanitaire du Covid-19. Sur le 1er trimestre 2020,
340 300 m² ont été placés, ce qui est en net recul par rapport à l’année dernière (- 37 %) et par rapport à la moyenne décennale (- 37 %). Sans surprise, les effets de l’épidémie du Covid-19 continueront à se faire sentir sur le 2nd trimestre 2020. L’activité sur les prochains mois ne sera, néanmoins, pas nulle puisque des prises à bail continuent d’être signées, y compris durant la période de confinement, notamment dans le cas de projets structurants de moyen / long terme motivés par des besoins d’optimisation / modernisation des bureaux » explique Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France.
« Coté offre, malgré le recul de la demande locative, la vacance reste peu élevée avec 2,9 millions de m² immédiatement disponibles au 1er trimestre 2020, en ligne avec le niveau enregistré il y a un an et sous la barre des 3 millions de m². La majorité des chantiers étant actuellement à l’arrêt, les retards de livraisons des programmes neufs / restructurés devraient amener à une hausse de la vacance relativement maitrisée sur ces prochains mois et contenir le risque d’une baisse des loyers faciaux. En revanche, dans ce contexte troublé, les mesures d’accompagnement (20,8 % au 4ème trimestre 2019 en moyenne) seront incontestablement orientées à la hausse dans les prochains mois. » conclut Grégoire de La Ferté.
Des montants d’investissement records résultants d’un second semestre 2019 dynamique
« Malgré la fin d’un trimestre marqué par la crise sanitaire qui a mené à un confinement à l’échelle nationale et internationale, le volume d’investissement a atteint un nouveau record au 1er trimestre 2020 avec plus de 5 milliards d’euros. Ce résultat affiche ainsi une nette progression par rapport au 1er trimestre 2019. En revanche, le marché a évolué puisque le nombre de transactions est en retrait sensible, contrebalancé par des montants unitaires supérieurs, avec plusieurs grandes opérations supérieures à 200 millions d’euros. Ce sont notamment les bureaux et quelques portefeuilles logistiques d’envergure qui ont tiré le marché. » indique Nicolas Verdillon, Executive Director Investment Properties.
« Toutefois, il est important de noter que ces bons résultats ne sont que la concrétisation d’affaires initiées au 2nd semestre 2019. Il est évident que les investisseurs feront preuve de prudence au cours des prochaines semaines, dans l’attente de la levée du confinement ainsi que d’un meilleur accès à la dette et d’une vision plus claire sur l’évolution du marché.
Le marché reste pour l’heure sain avec des fondamentaux solides et une abondance de liquidités toujours prêtes à être déployées. Les collectes récentes ont permis à un certain nombre d’acteurs de disposer aujourd’hui de capitaux disponibles, la « Dry Powder* » qui ne demande qu’à se positionner. Il s’agit d’investisseurs all-equity, de fonds internationaux de premier plan mais aussi de certaines SCPI et assureurs français.
Si les taux se maintiennent au terme de ce 1er trimestre à des niveaux très bas, compte tenu du sentiment de marché qui prévalait, nous anticipons un repricing, modéré, d’ici à la fin du 2ème trimestre. Ce devrait notamment être le cas d’actifs situés dans des localisations secondaires avec des états locatifs compliqués, mais aussi probablement des segments tels que le retail ou les hôtels. » conclut Nicolas Verdillon.
*Dry Powder: La « poudre sèche » fait référence aux réserves de liquidités détenues par une société pour couvrir des obligations futures, acheter des actifs ou faire des acquisitions.