BNP PARIBAS REAL ESTATE ANALYSE LE MARCHE DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE PAR CLASSE D’ACTIFS :
33 Mds€ investis en France sur l’ensemble de l’année 2018 dont 23 Mds€ en Bureau
Un volume autour de 30 Mds€ attendu en France pour 2019
Un marché européen dynamique avec un volume de 264 Mds€
Après une année 2017 record, 2018 reste très dynamique pour le marché de l’investissement en
immobilier d’entreprise en Europe, avec un volume total de 264 Mds€ engagés. Au Royaume-Uni, le
marché s’inscrit à la baisse depuis le pic de 2015, avec un peu plus de 66 Mds€ investis, en retrait de
10% par rapport à l’année dernière. Avec 61,5 Mds€, l’Allemagne conserve sa deuxième place et
enregistre son meilleur résultat de tous les temps. En dépit de prévisions de croissance plus faibles que
prévu, le pays ne montre aucun signe d’essoufflement. Malgré un certain ralentissement de son économie,
le marché français de l’investissement affiche un niveau historique avec près de 33 Mds€ sur
l’ensemble de l’année 2018.
Le Bureau reste l’actif privilégié en France
En France, le Bureau reste toujours très largement majoritaire et atteint cette année un niveau record avec
23 Mds€ engagés sur l’ensemble de l’année 2018. Avec un volume global en hausse de 15 % sur un an,
les montants engagés sur le marché des bureaux franciliens représentent quasiment 20 Md€
dépassant de près de 2 Md€ le précédent record de 2007. Alors que les opérations de moins de 100 M€
sont relativement stables depuis 2011, les très grosses opérations unitaires (plus de 400 millions d’euros)
ont été très importantes en 2018 (11 cette année contre 4 en moyenne long terme). « Concernant les
stratégies d’investissement, l’appétit pour les actifs non-core prend de plus en plus d’importance,
représentant plus de 40 % des volumes investis cette année. Si les investisseurs français dominent encore
le marché en 2018 avec 63% des volumes investis, il existe une accélération des investissements
étrangers et une diversification de sources de capitaux » explique Olivier Ambrosiali, Directeur Général
Adjoint, en charge du pôle Vente de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Concernant la
localisation géographique, Paris intramuros reste la destination privilégiée des investisseurs avec
9,5 Mds€ engagés. De son côté, si les taux « Prime » dans Paris hors QCA et en 1ère Couronne ont
respectivement atteint 3,25 % et 3,80 %, la tendance générale en 2018 est à la confirmation de la
stabilisation des taux à des niveaux bas.
Du côté des régions, l’année 2018 a été exceptionnelle pour les Bureaux avec plus de 3 milliards
d’euros engagés (+33% par rapport à 2017). Avec plus d’un milliard d’euros engagé, Lyon reste le
premier marché régional. Lille conforte sa seconde place avec plus de 500 millions d’euros investis et
confirme sa forte croissance grâce aux développements de nouveaux projets. Ces progressions
s’expliquent notamment par la belle dynamique sur le marché des VEFA avec près d’un milliard d’euros
en 2018. Cette augmentation trouve son engouement dans le fait que les investisseurs souhaitent se
positionner sur des immeubles labellisés répondant aux nouvelles normes.
Le développement du Coworking n’est pas nouveau mais se confirme. Coté utilisateurs, le marché a
vécu une évolution extrêmement importante en 2018, en progression de 27% par rapport à l’année
dernière. Côté investisseurs, seulement deux transactions sont à signaler en 2018. Néanmoins, au regard
des nombreuses prises à bail recensées, l’année 2019 sera sans aucun doute beaucoup plus dynamique
en termes de volumes investis avec la finalisation de nombreuses opérations.
L’investissement en Commerce en France arrive en 2ème position avec 4,4 Mds€ investis
Il s’agit d’une progression de 10% par rapport à 2017. Le centre-ville parisien représente à lui seul un
quart des volumes investis. En Régions, on note le grand retour des portefeuilles de sale and lease back.
Du côté des taux de rendement « prime », ils se sont une nouvelle fois contractés en 2018 sur le segment
« high street » avec quelques références à 2,50%, voire même inférieures si les transactions permettent
une création de valeur à moyen terme. En centre commercial, compte tenu du peu de références, la
stabilité des taux « prime » est donc assez relative. Concernant les Retails Parks de dernières
générations, ils restent stables, autour des 4.5%.
Dynamisme de l’investissement en Logistique
Avec près de 2,5 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement Logistique en France a connu
une année 2018 très dynamique. Huit opérations de plus de 100 millions d’euros sont à recenser. Depuis
plusieurs années, on assiste à une prédominance des fonds nord-américains à des profils Core + /
Value Added. Néanmoins, avec près d’un quart des volumes investis, les fonds allemands, à la recherche
d’actifs « Core », ont été bien présents en 2018. Enfin, les « Pure Players » français, se sont davantage
concentrés sur les actifs unitaires très bien placés autour des deux grandes métropoles françaises, à
savoir Paris et Lyon. Avec près de 15% de croissance des ventes en ligne en Europe, le E-commerce,
est également l’un des principaux facteurs de croissance de l’immobilier logistique. Dans ces
conditions, le taux « prime » en Logistique, continue de se compresser et s’établit désormais à 4,75 % fin
2018.
Un intérêt croissant pour le Résidentiel
Le marché Résidentiel confirme sa bonne dynamique dans l’ancien avec 956 000 transactions réalisées
sur l’ensemble de l’année 2018, soit un niveau très largement au-dessus de la moyenne des 20 dernières
années (773 000 transactions). Côté prix, ils continuent de progresser, en atteste la hausse de 3% sur
l’ensemble de la France. Par secteurs géographiques, Paris arrive en tête avec une progression de
+6,2%. En régions, la progression est plus modérée avec une hausse moyenne de 2,7% sur un an. Cette
dynamique positive participe au retour des investisseurs institutionnels sur le marché.
L’investissement hôtelier a presque doublé pour atteindre 1,6 Mds€
De son côté, le marché de l’investissement hôtelier affiche une forte reprise avec un volume
d’investissement qui a presque doublé pour atteindre 1,6 Mds€ en 2018 contre seulement 800 millions
d’euros en 2017. Les derniers évènements ne sont pas venus perturber la bonne dynamique… Les hôtels
du territoire national affichaient à fin novembre un Revenu par Chambre disponible en nette augmentation
(+7.7% par rapport à 2017). Malgré une relative disparité selon les catégories d’hôtels, le Luxe
surperforme avec une hausse de près de 10% sur un an.
Perspectives
Pour 2019, la contrainte d’offre d’actifs à arbitrer persistera avec en particulier une difficulté de
réemploi du capital et les problématiques de durée de détention suite à d’importantes acquisitions
réalisées depuis 5 ans. « Au total, nous tablons cette année sur des volumes investis en immobilier
d’entreprise de l’ordre de 30 milliards d’euros, en consolidation par rapport au pic historique de l’an passé.
Cette tendance pourrait être commune aux marchés britanniques et allemands. Dans l’environnement
international actuel, l’immobilier français conservera toute son attractivité, avec de nouvelles opportunités
de gains en capital à aller chercher » conclut Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate
Advisory France.
A propos de BNP Paribas Real Estate :
BNP Paribas Real Estate, principal prestataire de services immobiliers de dimension internationale, propose une gamme complète de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Investment Management, Property Management, Transaction, Conseil et Expertise. BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités dans leurs projets immobiliers grâce à sa connaissance des marchés locaux dans 36 pays (16 implantations directes et 20 via son réseau d’alliances) en Europe, Moyen Orient et Asie. BNP Paribas Real Estate a
réalisé 704 M€ de revenus en 2016 avec, en Promotion, 154 000 m2 de bureaux livrés et plus de 1 500 logements neufs mis en chantier ; 24,1 Mds € d’actifs sous gestion en Investment Management ; 38 millions de m2 gérés en Property Management ; 6,2 millions de m2 placés et 19 milliards d’euros investis en Transaction ; Le Conseil regroupe trois types de services : Stratégie immobilière pour les utilisateurs, Project Management et Externalisation de Dispositifs Immobiliers.
BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.