Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, déclare : « Les marchés résidentiels européens bénéficient de fondamentaux solides avec un déséquilibre toujours important entre l’offre et la demande et des taux de rendement qui se stabilisent et ce, malgré la hausse des taux d’intérêt en 2022-23 et la baisse de la production de crédits immobiliers qui en découle. La construction de nouveaux logements reste limitée dans les principaux marchés européens, la baisse des programmes neufs étant exacerbée par la hausse des coûts de construction et de financement ».
Irène Fossé, Directrice Recherche & Stratégie Europe chez AEW, ajoute : « Depuis 2008 et malgré des transactions limitées en 2023, le secteur résidentiel a doublé sa part dans le volume total des investissements en immobilier en Europe pour atteindre 20 % en 2023 et s’est ainsi imposé comme un secteur clé pour les investisseurs institutionnels. Selon nos dernières prévisions, les rendements prime devraient atteindre 8,3 % par sur la période 2024-28 en moyenne en Europe, avec une croissance des loyers de marché de 2,5 % par an sur la même période, un niveau supérieur à l’inflation ».
Hans Vrensen conclut : « Nous analysons également les opportunités offertes par le secteur des résidences étudiantes. Il s’agit d’un marché contracyclique aux fondamentaux solides et dont les taux de rendement se sont avérés plus résilients à la hausse des taux d’intérêt que ceux du résidentiel non-géré et des autres secteurs immobiliers. D’après notre étude, les villes universitaires régionales du Royaume-Uni et les marchés d’Europe du Sud sont les marchés les plus attractifs ».
Ci-dessous les principales conclusions de l’étude :
- Les marchés résidentiels européens affichent des fondamentaux solides avec un déséquilibre toujours important entre l’offre et la demande et des taux de rendement qui se stabilisent et ce, malgré la hausse des taux d’intérêt en 2022-23 et la baisse de la production de crédits immobiliers qui en découle. La résidence étudiante s’affirme également comme un sous-secteur clef dans le contexte actuel.
- Le manque de logements dans les villes européennes s’est encore intensifié. La hausse des taux des crédits immobiliers et la baisse des prêts à l’habitat ont en effet conduit à une tension plus forte dans le parc locatif libre, l’accès au crédit étant devenu plus difficile pour un nombre croissant de ménages.
- La forte croissance du nombre de ménages liée à la décohabitation, en particulier dans les métropoles européennes, compense la faible croissance démographique attendue ces prochaines années.
- La construction déjà limitée de nouveaux logements est en baisse, en raison de la moindre rentabilité des nouveaux programmes pour les promoteurs. Les incertitudes concernant les mesures de contrôle des loyers, les réglementations sur les DPE et d’urbanisme réduisent également l’offre de logements du parc locatif privé.
- Par conséquent, les marchés résidentiels européens prime devraient connaître une croissance des loyers de marché de 2,5 % par an en 2024-28, soit un niveau supérieur à l’inflation.
- Suite aux hausses de taux d’intérêt, les volumes d’investissement dans le secteur résidentiel en Europe ont été divisés par deux en 2023 par rapport à 2022. Toutefois, le ralentissement de l’inflation devrait conduire à une baisse des taux directeurs des banques centrales, ainsi que des taux obligataires, et redonner de la liquidité au marché. Les attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix devraient ainsi se réaligner.
- Le calendrier de ce réalignement sera en partie déterminé par les enjeux de refinancement de prêts arrivant à maturité. A cet égard, seuls 14 % des prêts accordés entre 2018 et 2021 ayant comme sous-jacent des logements devraient être confrontés à des problèmes de refinancement, bien en deçà des prêts ayant financé des acquisitions de commerces ou de bureaux.
- Depuis 2008, le secteur résidentiel a doublé sa part dans le volume total des investissements en immobilier en Europe pour atteindre 20 % en 2023 et s’est ainsi imposé comme un secteur clé pour les investisseurs institutionnels.
- D’après nos dernières prévisions, nous anticipons une compression des taux de rendement résidentiels prime dès le second semestre 2024. Cette compression devrait atteindre 40 points de base en moyenne d’ici 2028 et compenser en partie la hausse de 130 points de base depuis mi-2022.
- Dans la seconde partie de cette étude, nous analysons le secteur des résidences étudiantes et confirmons que ce sous-secteur bénéficie de fondamentaux solides, avec la possibilité pour les investisseurs de s’appuyer sur un opérateur spécialisé.
- Les taux de rendement des résidences étudiantes ont été plus résilients à la hausse des taux d’intérêt que les secteurs résidentiels prime et les autres secteurs traditionnels. Les villes universitaires régionales du Royaume-Uni et les marchés d’Europe du Sud apparaissent comme les marchés d’investissement les plus attractifs.