Par Advenis REIM
Depuis plusieurs semaines, l’Europe est frappée par la propagation fulgurante du virus Covid-19, plongeant le continent dans un confinement généralisé. Cette crise sanitaire sans précédent a plongé les marchés financiers dans l’incertitude, engendrant une forte volatilité tant sur les marchés boursiers que sur les marchés obligataires.
Face à ce contexte, la commission européenne a suspendu les règles de déficit budgétaire, permettant ainsi aux gouvernements européens de lancer des plans de soutiens massifs aux entreprises et aux ménages. En parallèle, la Banque Centrale Européenne (BCE) a maintenu les taux à des niveaux historiquement bas et a annoncé un plan colossal de 750 milliards d’euros, baptisé « programme d’achat urgence pandémique » ou PEPP.
Ces dispositifs exceptionnels visent à permettre aux entreprises européennes de traverser leurs difficultés à court terme puis à favoriser une reprise de l’activité à la sortie de la période de confinement.
Analyses du marché immobilier en France :
La crise sanitaire actuelle a des impacts sur l’ensemble des actifs financiers et des investissements. Le secteur immobilier n’échappe pas à cette crise. Toutefois, les conséquences économiques et financières à court terme varient fortement en fonction de la typologie des actifs immobiliers. De fait, en raison de la fermeture décidée par le gouvernement des hôtels, des commerces et des restaurants, ce segment va subir des impacts économiques majeurs. A l’inverse, l’investissement résidentiel et de bureaux devraient résister plus favorablement à cette crise du Covid-19 dans le cas d’un scenario de reprise d’activité à court terme.
1/ L’immobilier résidentiel : un secteur moins exposé à la crise
Le parc immobilier des SCPI de la gamme Renovalys d’Advenis REIM se compose à plus de 90% d’actifs résidentiels. Ces actifs sont tous situés en France. A ce stade, au regard des informations à disposition, la société estime que ce secteur devrait faire preuve d’une meilleure résilience à la crise du coronavirus. Mais, la prudence reste de mise, notamment au regard des mesures que pourrait prendre le gouvernement sur l’exigibilité des loyers.
Le solde du parc immobilier des SCPI Renovalys est principalement composé de petits commerces dont l’activité est naturellement perturbée par la crise.
Par ailleurs, Advenis REIM estime que cette crise va avoir des incidences sur la conduite de ses chantiers de réhabilitation provoquant en effet des retards de livraisons et par conséquent des retards sur la perception des loyers, ainsi qu’un impact possible sur la valorisation des actifs.
La localisation d’une grande partie de ses actifs au cœur ou à proximité de grandes métropoles régionales constitue toutefois une relative protection contre les effets de cette crise sur le long terme. A ce stade, et au vu des informations à sa disposition, Advenis REIM juge que la crise sanitaire ne devrait pas avoir un impact majeur sur la rentabilité de ses SCPI Renovalys.
2/ l’immobilier de bureaux : une classe d’actifs plus résiliente en cas de reprise d’activité au cours du premier semestre 2020
Les SCPI d’entreprises d’Advenis REIM, à l’instar d’Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud) sont investies à 100 % dans de l’immobilier de bureaux. Des actifs tertiaires relativement résilients car impactés de façon moins immédiate que l’hôtellerie ou les locaux commerciaux par la crise que nous connaissons.
L’essentiel de ses locataires (70%) sont de grandes entreprises internationales dont les notations par l’agence Standard & Poor’s sont comprises entre AAA et BB+. Ces notations illustrent la solidité financière de ses locataires et leur capacité à pouvoir surmonter une telle crise sanitaire, à l’inverse des TPE et des PME potentiellement plus fragiles.
Par ailleurs, la forte diversification de ses investissements en Europe, leur localisation et la durée moyenne des baux supérieure à six années constituent des gages de sécurité en termes de gestion de ses risques.
Pour autant, si elle devait perdurer, cette crise sanitaire inédite pourrait alors engendrer des conséquences négatives sur les rendements de ses SCPI et même impacter défavorablement la valorisation des actifs immobiliers.
Analyses du marché immobilier en Allemagne :
A l’instar de nombreux pays européens, l’Allemagne est elle aussi touchée par le Coronavirus et elle a pris des mesures importantes pour éradiquer la propagation du virus. Les entreprises sont ainsi notamment invitées à mettre tous leurs salariés en télétravail.
Dans ce contexte, le gouvernement allemand a annoncé très rapidement un plan de soutien important pour les entreprises. Il comprend la fourniture de liquidités d’urgence par le biais de prêts de la banque publique KfW, des garanties de crédit, des reports d’impôts et l’assouplissement des règles d’indemnisation de chômage partiel à court terme. A ce plan de soutien financier s’ajoute un paquet de 12,4 milliards d’euros d’investissements sur la période 2021-2024. Ces premières mesures ont été complétées à la fin du mois de mars par le vote d’un programme de redressement de l’économie pour un budget total de 750 milliards d’euros, impliquant la possibilité pour l’Etat allemand de prendre des participations dans les grandes entreprises les plus affaiblies par la situation, des liquidités à injecter dans le secteur de la santé, et des aides aux PME, aux indépendants, ou encore aux locataires, en autorisant ces derniers à ne pas payer de loyers sur la période courant d’avril à juin 2020.
Cette dernière mesure pourrait avoir un impact direct sur les locataires d’Advenis REIM qui sont en partie également touchés par la crise du Covid-19. Cependant, les modalités d’application de cette politique ainsi que la typologie de ses locataires laissent espérer à la société de gestion un impact mesuré.
En effet, l’autorisation de non-paiement des loyers ne s’applique que pour le deuxième trimestre 2020, et les sommes impayées ne sont que différées. Ainsi, ces loyers non payés sur cette période doivent être remboursés au propriétaire, selon des modalités convenues avec ce dernier, avant la fin du mois de septembre 2022. De plus, le propriétaire peut décider d’appliquer un taux d’intérêt sur ces sommes dues pour compenser ce retard de paiement.
Dans ce cadre, ces délais de paiement auraient simplement un impact en termes de trésorerie pour la SCPI Eurovalys d’Advenis REIM, mais ne viendraient pas grever le résultat distribuable. Cet impact de trésorerie serait parfaitement neutre en cas de remboursement des sommes dues sur l’année 2020 et la société pourrait alors se permettre, si certains locataires demandaient un remboursement sur les exercices comptables ultérieurs, d’appliquer effectivement un taux d’intérêt permettant de compenser ce décalage d’entrée de liquidités.
Par ailleurs, toute demande de report de paiement des loyers doit être motivée par un impact significatif lié à la crise du Covid-19. La typologie actuelle des locataires de la SCPI Eurovalys est cependant très hétéroclite, et tous les secteurs ne seront pas concernés de la même façon par cette crise. Le secteur le plus représenté dans son portefeuille, à savoir celui de l’informatique et des communications, ne devrait pas autant souffrir de la situation que des secteurs commerciaux ou touristiques.
Des projets d’investissements
Malgré la crise actuelle, Advenis REIM prévoit de poursuivre une stratégie d’investissement dynamique. Grâce à sa collecte des derniers mois, la société dispose d’un niveau de trésorerie lui permettant de réaliser des acquisitions significatives. Advenis REIM prévoit en effet de maintenir son programme d’acquisitions d’actifs en finalisant les opérations déjà initiées avec des termes ajustés pour la situation actuelle. En parallèle, la société espère avoir l’occasion de se positionner sur de nouveaux actifs au cours des prochains mois afin de bénéficier d’éventuelles opportunités de marché qui pourraient se présenter au moment de la sortie de crise.
A moyen terme, la capacité des banques à financer des investissements immobiliers sera également déterminante dans la définition de son programme d’investissement post-crise et dans la possibilité de maintenir un effet de levier, catalyseur du rendement de ses fonds.