Le marché européen de la logistique devrait connaître une nouvelle année record, avec des volumes d’investissement et de demande placée dépassant déjà à la mi-année leur moyenne quinquennale.
Avec des montants sans précédent de capitaux investis dans le secteur, les investissements dans la logistique en Europe ont atteint 22,5 milliards d’euros au premier semestre 2021. Ce volume d’investissement représente 64% du volume record de transactions enregistré pour tout 2020, ainsi qu’une hausse de 60% par rapport à la moyenne à cinq ans.
En France, les investissements dans la Logistique ont représenté au premier semestre 24% des montants totaux investis, soit 2,1 Milliards d’euros sur un total de 8,7 Mds d’€*. Un résultat en augmentation par rapport à 2020 (1,98 Mds d’€) dans un contexte de baisse globale de l’activité investissement.
Les capitaux ciblant le secteur représentent pour l’instant un peu plus de 20% du total des investissements en immobilier européen de cette année, un chiffre qui s’établit habituellement autour de 10%. Le rapport du Conseil international en immobilier Savills, dédié aux nouveaux capitaux levés par les fonds, montre que 39% du volume des nouveaux financements levés cette année ont été alloués à la logistique – plus que tout autre secteur d’activité.
La levée partielle des restrictions pesant sur les déplacements a stimulé les investissements venus des acquéreurs américains, tandis que les particuliers tirent profit de l’importante compression des rendements en cours ces 24 derniers mois.
Sur la même période, la demande placée dans la logistique européenne a atteint 18,7 millions de m2 au premier semestre 2021, soit 63% de plus que la moyenne semestrielle. L’Allemagne (+28%), les Pays-Bas (+64%) et la Pologne (+102%) ont connu la meilleure performance par rapport à leur moyenne quinquennale de premier semestre.
Au Royaume-Uni, la demande placée du premier semestre 2021 était 82% plus élevée que sa moyenne à long terme, stimulée par la demande d’entrepôts de la part des distributeurs en ligne. Il s’agit par ailleurs du marché le plus attractif, ayant capté 37% de l’ensemble du volume de transactions au cours du premier semestre 2021.
Le niveau bas record des taux de vacance, ainsi que la promesse d’une hausse des loyers, ont continué à peser à la baisse sur les rendements qui atteignent désormais les 3-4% sur la plupart des marchés européens Core. Sur le marché Prime, le rendement logistique s’est compressé de 45 pdb à 4,35% sur les 12 derniers mois. En France, le taux de rendement s’établit désormais à 3,5% pour les actifs logistiques, en baisse de 75 pdb. C’est plus performant qu’au Royaume-Uni (3,25% en baisse de 75 pdb) et qu’en Allemagne (3% en baisse de 60 pdb).
Alexandre Fraigneau, directeur transactions département Logistique Savills France, commente : « Nous observons que les volumes record de transactions et de prises à bail correspondent au résultat de cinq années de croissance comprimées sur 18 mois, le Covid-19 accélérant les évolutions structurelles ayant conduit à une très forte expansion de la vente en ligne. La bonne santé de la location, combinée aux contraintes pesant sur le foncier disponible, signifie que les taux de vacance en Europe vont continuer leur lente baisse. »
Ces taux ont chuté d’une moyenne de 80 points de base ces 12 derniers mois, pour atteindre 4,6%. Une demande placée plus élevée en Espagne a aussi contribué à cet état de fait, la République tchèque (2,4%), le Danemark (2,6%), Barcelone (3,3%), Oslo (3,8%) et Helsinki (4,3%) restant les marchés à l’offre la plus insuffisante.
Les loyers prime ont donc augmenté de 2% en moyenne ces 12 derniers mois, avec Lisbonne (20%) et la banlieue de Varsovie (16%) en tête. Savills prévoit que la hausse des loyers s’accélère à nouveau sur les 12-18 prochains mois en raison d’une pénurie d’offre de biens immobiliers.
D’après Marcus De Minckwitz, Directeur EMEA Industrial and Logistics : « Le faible niveau d‘offre et la demande élevée ne laissent pas présager de changement de situation à moyen-terme, ce qui permettra aux investisseurs de conforter leurs acquisitions, suivant l‘hypothèse de hausse continue des loyers. »
Kevin Mofid, Directeur European Logistics Research ajoute : « Avec un rendement moyen de la logistique Européenne s‘établissant désormais à 4,35%, on peut raisonnablement s‘attendre à ce que les marchés où les conditions soient réunies pour cela s‘alignent sur la France, l‘Allemagne et le Royaume-Uni et descendent largement sous les 4% voir sous les 3% pour la plupart des actifs primes. »
Savills note que les investisseurs sont de plus en plus prêts à chercher des opportunités hors des marchés Core afin de trouver des retours sur investissement plus intéressants, et prévoit donc que l’Europe du Sud ainsi que l’Europe Centrale et Orientale continuent à voir leurs rendements se compresser au fil de l’année.
« Par ailleurs, les utilisateurs commencent à intégrer les critères ESG dans leurs stratégies. » observe Mike Barnes, European Research Associate. « Les locataires, en particulier les distributeurs, veillent désormais davantage à leurs niveaux d‘émissions carbone et ajustent leur chaîne logistique pour respecter leurs objectifs en la matière. Un plus grand nombre de bornes de recharge électrique devront être installées afin d‘atteindre l‘objectif de neutralité climatique de l‘Union européenne pour 2050 et s’assurer que les détaillants puissent satisfaire la demande croissante pour les livraisons en ligne. »
*Sont pris en compte les investissements dans les actifs : bureau, retail, logistique et résidences services.
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