étude « Paris Moves » de Cushman & Wakefield France
Les nouvelles tendances à l’œuvre sur le marché des bureaux franciliens à travers l’analyse des mouvements de relocalisation des entreprises
Etude sur les mouvements > 1 000 m² de bureau des entreprises en fonction de leur secteur d’activité, en Ile-de-France sur ces 3 dernières années.
Les bouleversements dans le monde du travail post-pandémie, notamment la généralisation du télétravail et la nouvelle situation économique de la France, mais aussi la montée du marché parallèle du coworking et des bureaux flexibles, ont contribué à la baisse de la demande placée tertiaire en Ile-de-France, avec une nouvelle moyenne annuelle post-covid (2021-2023) de l’ordre de 2 M m² placés contre 2,3 en moyenne avant-covid (2010-2019).
Notre étude constitue l’occasion, dans ce nouveau contexte, de faire le point sur les secteurs d’activité qui restent moteurs en Ile-de-France et d’éclairer les stratégies immobilières des entreprises (empreinte surfacique, type d’aménagement des espaces) ainsi que les choix de localisation en découlant.
Le secteur de l’Industrie, leader historique, reste le plus preneur en termes de m² de bureaux sur la période 2021-2023, avec 716 000 m² transactés, dont près de la moitié en Industries de Pointe. Il est suivi par celui du Juridique-Conseil (568 000 m²), puis le secteur public (479 000 m²), talonné par le celui des Transports, de la Distribution et des Commerces (476 000 m²).
Cependant, presque tous les secteurs d’activité ont réduit leurs mouvements comparativement à la période pré-Covid, aussi bien en nombre de transactions qu’en volume placé. Principal facteur explicatif de cette tendance : la généralisation chez les entreprises de la réduction de leurs surfaces, qui a concerné 56 % des mouvements > 5 000 m² sur la période considérée. La Banque-Finance et les Assurances (-42% en volume ; -19% en nombre), le secteur de la Communication-Création (-38% vol. ; -7% en nb.) et le celui de la Tech (-29% vol. ; -38% nb.) apparaissent les plus impactées par ce repli, les grandes banques et les assureurs se positionnant par ailleurs en pointe en matière d’optimisation des surfaces à l’occasion de ces mouvements.
Principal secteur à faire exception : le Luxe, qui a enregistré la plus forte hausse d’activité sur la période (+59% en volume). Ce dernier a en effet opéré davantage de mouvements immobiliers (+44% en nombre) ; il se positionne par ailleurs à contre-courant de la tendance généralisée de réduction des surfaces lors des déménagements. Ainsi, 63% des transactions réalisées par les grandes maisons de Luxe se sont traduits par une augmentation de surfaces.
Si les entreprises de la Pharmacie et des Sciences de la Vie n’ont, pour la plupart, pas augmenté leurs surfaces lors de leurs déménagements, leurs mouvements immobiliers sont eux plus nombreux (+8%), se traduisant par un volume placé global en augmentation (+48%). Enfin, dans le secteur public, le volume placé a augmenté (+33%), suite à quelques très grandes prises à bail, mais le nombre de transactions a baissé et la plupart se sont traduites par une optimisation des surfaces.
Qui dit réduction de surface dit bien souvent aménagement des postes de travail en flex-office. Ainsi, 75% des mouvements des grandes entreprises réalisés entre 2021 et 2023 ont concerné ce type d’aménagement. Hormis le secteur Public et celui du Luxe, restés plus traditionnels, l’ensemble des secteurs d’activité ont majoritairement choisi le flex-office, les industries de pointe, les banques et les entreprises des Médias et de la Communication- en premier lieu.
Autre grande tendance du marché tertiaire post-Covid : l’attente de centralité des entreprises. « Attention, cette recherche de centralité ne se résume pas à la seule relocalisation dans Paris. La notion recouvre en fait de façon plus large le besoin accru des entreprises de proximité avec les stations de transports en commun ainsi que la localisation dans un environnement urbain commercial et serviciel, pour répondre à leurs enjeux RH et RSE » précise Christelle Bastard, Head of Research France. En prenant en compte cette définition, 58% des entreprises qui ont déménagé depuis 2021 ont exigé plus de centralité. Les services immobiliers, notamment les opérateurs de coworking et de bureaux flexibles, apparaissent les plus demandeurs de centralité (79% des transactions), pour attirer leur clientèle dans une optique hôtelière, suivis des industriels de pointe (63%) et des entreprises du Juridique-Conseil (59%).
Par ailleurs, des spécialisations géographiques selon les secteurs d’activité se dessinent à l’échelle de l’Ile-de-France : les industriels se projettent sur l’ensemble des secteurs périphériques, tandis que les entreprises de Conseil se concentrent fortement à Paris, sur l’axe Ouest Neuilly-Levallois, la Boucle Sud ainsi qu’à La Défense. Si certaines entreprises s’octroient davantage de liberté dans le choix de leurs localisations, d’autres apparaissent ultra-localisées. C’est le cas notamment de la Tech, regroupée sur une partie très spécifique du quartier central des affaires et de Paris Centre-Est, voire à La Défense, ou encore des maisons de Luxe, très concentrées à Paris QCA.
« Notre analyse poussée des mouvements tertiaires récents témoigne de la rapidité et de l’ampleur des bouleversements à l’œuvre sur le marché des bureaux franciliens, mais aussi de la capacité d’adaptation des entreprises dans leurs attentes immobilières, face aux contraintes » résume Christelle Bastard, Head of Research France. « En effet, dans la capitale, le manque d’offre dans le QCA et les tensions sur les valeurs locatives en découlant pèsent sur les secteurs d’activité pour lesquels le prestige et la visibilité de la localisation se révèlent importantes. Nous l’expérimentons régulièrement avec les grandes banques d’investissement ou les cabinets d’avocats d’affaires internationaux que nous accompagnons. Ces entreprises doivent parfois faire des concessions pour trouver les m² qui leur conviennent, que ce soit accepter de prendre à bail des bureaux dans plusieurs immeubles proches, ou bien élargir leur zone de recherche à un quartier d’affaires parisien étendu. D’autres, comme les grandes banques françaises généralistes, ont fait le choix, depuis plusieurs années, de localiser l’essentiel de leurs équipes en périphérie » conclut Olivier Taupin, Head of Agency Office&Industrial France.