Par Knight Frank
Les effets de la pandémie sur le marché immobilier français perdurent. En 2020, les prises à bail de bureaux avaient atteint leur niveau le plus bas depuis 25 ans. En 2021, l’activité locative est nettement repartie à la hausse, culminant en fin d’année malgré la déferlante Omicron mais restant encore en deçà de ses performances d’avant crise. Du côté des commerces, la consommation des ménages a franchement rebondi en 2021, ce qui a permis au marché français de se redresser malgré des performances encore très inégales selon les types de formats, territoires et catégories de produits. Enfin, les volumes investis en immobilier d’entreprise ont légèrement diminué en 2021 pour atteindre leur niveau le plus bas depuis 2014. Toutefois, l’engouement pour certaines classes d’actifs comme la logistique, la résistance des régions ou encore l’appétit important des investisseurs étrangers ont démontré la capacité de résistance du marché français. Knight Frank dresse le bilan des marchés en 2021 et livre quelques perspectives pour 2022.
Le marché des bureaux retrouve du tonus
Hausse de 32 % de la demande placée
Après un début d’année encourageant, le marché des bureaux d’Ile-de-France s’est progressivement redressé en 2021. « L’activité a culminé au 4e trimestre avec 607 000 m² de bureaux pris à bail contre 430 000 m² à la même période en 2020. L’année s’est ainsi achevée sur une note très positive, les volumes placés s’élevant à 1,88 million de m² sur l’ensemble de 2021 soit un rebond de 32 % par rapport à 2020 » annonce Guillaume Raquillet, directeur de l’agence Bureaux chez Knight Frank France.
Rôle moteur des acteurs de l’innovation et du savoir
Les réductions de surfaces concernent la plupart des secteurs d’activité. Certains, plus impactés que d’autres, avaient déjà engagé la rationalisation de leur immobilier avant l’épidémie, à l’instar des grandes banques, des assureurs ou du secteur public. « La relative faiblesse des volumes commercialisés auprès des secteurs traditionnellement consommateurs de grandes surfaces a été partiellement compensée par le dynamisme d’autres types d’acteurs, dans le domaine de l’innovation et du savoir notamment » explique Guillaume Raquillet. De fait, de nombreuses surfaces ont été louées en 2021 par des représentants de la French Tech (LEDGER, VOODOO, etc.), des incubateurs (CAMPUS CYBER, PARISANTE CAMPUS, etc.) et des acteurs de l’enseignement supérieur.
Le QCA a dépassé son niveau d’avant crise
Dans la capitale, les volumes placés se sont élevés à près de 790 000 m² en 2021, soit une hausse de 47 % sur un an. Avec 430 000 m² pris à bail, la progression est particulièrement importante dans le QCA (+ 73 %), qui est aussi le seul secteur d’Ile-de-France avec La Défense à avoir amélioré son résultat de 2019 (+ 12 %). « Le QCA a très bien résisté à la crise sanitaire, qui a accru la demande pour des bureaux prime, parfaitement accessibles et situés dans des quartiers animés, à l’heure où les facteurs RH et RSE sont de plus en plus cruciaux. Le quartier central des affaires a également bénéficié de la richesse de son tissu économique, abritant des entreprises de secteurs très variés parmi lesquels plusieurs n’ont pas ou peu souffert de l’épidémie. Outre celle des entreprises de la Tech, qui ont progressivement repris leur expansion lors d’une année marquée par des levées de fonds record, le QCA a aussi profité de la forte demande de secteurs captifs comme la finance ou les avocats » détaille Guillaume Raquillet.
Un bon cru pour La Défense
Si, à La Défense, les volumes placés en 2021 reculent de 10 % sur un an du fait de la signature en 2020 de la transaction TOTAL (125 000 m² dans « The Link »), ils sont légèrement supérieurs de 5 % à la moyenne des cinq années précédant la crise sanitaire. 11 opérations supérieures à 5 000 m² y ont été signées l’an passé contre trois en 2020 et cinq en 2019. Le rebond du marché de La Défense n’est pas une surprise : le quartier d’affaires a su tirer son épingle du jeu grâce au très bon rapport qualité-prix de son offre de bureaux, qui lui a permis d’attirer des utilisateurs originaires de Paris et de secteurs voisins.
Des poches importantes de disponibilités en 2022
A la fin du 4e trimestre 2021, l’offre immédiate totalisait 4,04 millions de m² en Ile-de-France. En un an, 465 000 m² de bureaux se sont ainsi ajoutés au volume de l’offre disponible (+ 13 %). La situation s’est toutefois stabilisée au 2nd semestre grâce à la décélération des livraisons de bureaux disponibles et au rebond des commercialisations. Le taux de vacance est désormais de 7,3 % contre 6,5 % un an auparavant.
Un nouvel élan pour la transformation des bureaux en logements
L’abondance de l’offre récemment livrée ou à venir en Ile-de-France complique l’écoulement des biens les moins adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs. La question de l’avenir des bureaux obsolètes devient d’autant plus centrale qu’ils représentent une part importante du parc tertiaire francilien. Les surfaces disponibles depuis plus de quatre ans en Ile-de-France représentent ainsi 1,3 million de m² à la fin de 2021, soit un peu plus de 30 % du volume total de l’offre. « Les difficultés d’écoulement croissantes de nombreuses offres de bureaux expliquent l’intérêt d’un nombre croissant d’opérateurs pour la transformation en logements à l’heure où l’offre résidentielle reste nettement insuffisante et où l’objectif de lutte contre l’étalement urbain se fait de plus en plus pressant. Si les changements d’usage ne sont pas toujours aisés, les conversions connaissent ainsi un nouvel élan que l’année 2022 devrait sans doute confirmer » conclut Guillaume Raquillet.