Afin de dresser un bilan du marché immobilier en 2024 et de prendre la température pour 2025, le réseau l’Adresse a réalisé un sondage interne auprès de ses 330 agences immobilières. Sans surprise, le marché est impacté par la censure du gouvernement, après une année de reprise fragile. Depuis le 5 décembre, la majorité des agences constate en effet un retour de l’attentisme qui se traduit par une baisse des contacts et la mise sur pause de projets d’achat en cours. En 2025, les taux de crédit, qui ont baissé de près d’un point sur un an, devraient contribuer à la reprise de l’activité, à condition que le contexte politique et économique ne reste pas un frein…
Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé comme tous les 6 mois un sondage interne auprès de ses 330 agences entre le 5 et le 10 décembre 2024, pour dresser un bilan du marché immobilier en 2024 et dessiner des perspectives pour 2025.
Déjà un impact de l’instabilité politique sur l’activité immobilière dans 65 % des agences l’Adresse
D’après le sondage mené auprès du réseau l’Adresse, près de 65 % des agences perçoivent un impact de la situation politique actuelle depuis la censure du gouvernement, en particulier du côté des acheteurs, mais également chez les vendeurs, dont la plupart sont également acheteurs dans le cadre d’opération d’achat-revente.
Concrètement la censure du gouvernement et sa démission ont entrainé, dans beaucoup d’agences, une baisse des contacts pour de nouveaux projets – des appels comme des mails – mais aussi des décalages de rendez-vous pour des visites de biens ou des estimations avant une vente. Des offres faites sur des biens ont également été annulées et des signatures décalées à début 2025. Globalement, depuis le 5 décembre, des projets sont mis sur pause et l’attentisme est de retour : « On ressent chez les acheteurs beaucoup d’incertitudes et d’attentisme. Ceux qui peuvent décaler leur projet comme les investisseurs, ou acheteurs de résidence secondaire ou avec projets d’achat revente « de confort » le font. Le manque de visibilité sur la hausse des frais de notaire et la fiscalité également effraient. Les vendeurs aussi sont attentistes car ils s’interrogent sur leur capacité à racheter un bien une fois le leur vendu… Acheteurs comme vendeurs préfèrent attendre de voir ce qu’il va se passer… » explique Brice Cardi, président de l’Adresse.
Une des craintes exprimées par les acheteurs est une remontée des taux de crédit, alors même qu’à ce jour les taux d’emprunt d’Etat n’ont pas augmenté et que rien n’indique que ce sera le cas… bien au contraire.
« On se rend compte sur le terrain de l’impact immédiat que peut avoir l’instabilité politique et ce manque de visibilité sur le marché, via la baisse des contacts que nous recevons. A nous professionnels de rassurer nos clients et de leur donner confiance en l’avenir en leur expliquant que la Pierre reste une valeur refuge. Mais les acheteurs ont de visibilité ! Nous souhaitons ainsi qu’un gouvernement soit rapidement nommé et que des actions de soutien de la demande et du marché soient rapidement votées pour relancer la fragile reprise du maché » analyse Brice Cardi.
Un marché en phase de reprise selon plus de 57 % des agences
Mis à part l’impact récent de la censure du gouvernement, selon la majorité des sociétaires (57 %), le marché immobilier en 2024 a été en phase de reprise, en particulier au second semestre. Il est même jugé dynamique selon 12,5 % des agences mais reste considéré comme au ralenti selon 25 % des répondants.
« Dès le mois de mars, nous avons ressenti une reprise de l’activité dans la plupart des régions, notamment grâce à la baisse des taux de crédit, largement repassés sous la barre des 4 %, mais aussi à la plus grande acceptation de la part des vendeurs des offres effectuées par les acheteurs et à l’assouplissement des conditions de crédit. Pour autant, l’attentisme s’est poursuivi au 1ᵉʳ semestre, avec un pic atteint au moment de l’annonce de la dissolution, et jusqu’au résultat des élections. Depuis, grâce à des taux proches de 3 %, et avant la censure, nous percevions un retour à la normale, avec un marché à nouveau dynamique… avec bien sûr encore des écarts selon les régions » analyse Brice Cardi, président du réseau l’Adresse.
Désormais, depuis le 2ème semestre 2024, tous les types d’acheteurs sont de retour, en particulier les secundo-accédants qui ont pour certains décalé leur projet d’achat depuis plusieurs mois, mais aussi les primo-accédants, resolvabilisés par la baisse des taux de crédit. En effet, avec des taux qui ont baissé de 1 point depuis fin 2023, un couple avec 4500 € de revenus peut emprunter 30 000 € de plus qu’il y a un an, avec un crédit sur 25 ans (300 000 € contre 270 000 € fin 2024). Ce retour des secundo-accédants, qui vendent une petite surface pour en acheter une plus grande, contribue à une meilleure rotation des biens, au bénéfice des primo-accédants. Les investisseurs, eux, restent encore à la peine, en raison de freins divers comme les contraintes de rénovation énergétique des biens, mais aussi la fiscalité.
Une hausse des marges de négociation de la part des acheteurs, de mieux en mieux acceptées par les vendeurs
L’année 2024 a également été marquée par une hausse des marges de négociation et la poursuite de la baisse des prix : 93 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations en 2024 contre 75 % en fin d’année 2023.
Dans les agences l’Adresse, les marges de négociation acceptées vont de 4 à 15 % du prix affiché en fonction de l’ancienneté de la date de mise en vente du bien, mais aussi de sa qualité, son emplacement et son diagnostic de performance énergétique (DPE). « Globalement les marges de négociation restent faibles, car seuls les biens mis en vente au prix du marché, ou presque, donnent lieu à des visites, et des offres à des prix souvent proches du prix de départ. Il y a finalement assez peu de rêveurs sur le marché, les gens visitent des biens dans leur budget et négocient une petite marge en fonction de la qualité du biens, des travaux à prévoir… et les vendeurs qui veulent vraiment vendre jouent le jeu et ont de plus en plus conscience de la nécessité d’accepter des offres un peu plus basses » explique Brice Cardi.
Quelles perspectives pour 2025 : une année proche de 2024
Pour l’année 2025, plus de 53 % des agences prévoient un marché identique à celui de l’année 2024, mais elles sont 35 % à anticiper un marché plus dynamique ! Seuls 11 % sont moins optimistes en pensant que le marché sera moins porteur.
Tout dépendra bien sûr de l’évolution de situation politique. En effet, le contexte économique et politique est selon les agences l’Adresse le frein n°1 pour une reprise durable, suivi de la réticence des vendeurs à baisser leur prix et l’attentisme des acheteurs.
« La bonne nouvelle pour 2025 est que les marchés financiers semblent confiants dans l’évolution de la situation politique en France, et que les banques restent en forte conquête de clientèle, ce qui devrait permettre le maintien de taux de crédit attractifs. D’autant que la Banque centrale européenne devrait encore baisser ses taux. A nous professionnels d’accompagner nos clients pour les rassurer, et mettre fin à l’attentisme ambiant, en leur expliquant qu’avec des taux à 3 %, un bon niveau de stocks de biens à vendre et des vendeurs prêts à négocier les prix, c’est le moment d’acheter ! » conclut Brice Cardi.
A PROPOS DE L’ADRESSE
Doté de 330 agences immobilières sur toute la France ayant généré un chiffre d’affaires consolidé de 106 millions d’euros en 2021, le réseau l’Adresse place ses clients au cœur de ses préoccupations et les accompagne tout au long de leur vie immobilière. Spécialiste de la transaction ancien et neuf, l’expertise des membres du réseau comprend également les autres métiers de l’immobilier que sont la location, l’administration de biens, le syndic de copropriété et l’immobilier d’entreprise. Créée en 1999 par la FNAIM, l’Adresse est l’une des rares organisations coopératives du secteur de l’immobilier. Reposant sur le principe “un sociétaire = une voix”, les sociétaires sont donc engagés dans le réseau et partagent les mêmes valeurs d’union et d’implication personnelle. L’Adresse est membre de la Fédération des Enseignes du Commerce Associé (FCA).