Marché de l’investissement logistique : une amélioration portée par le retour des portefeuilles au 1er semestre 2025

« Le mouvement de correction des rendements est désormais arrivé à son terme dans la plupart des pays, ce qui offre un environnement plus stable. Dans ce contexte, la demande reste dynamique », explique Craig Maguire, Head of European Logistics chez BNP Paribas Real Estate.

Après un début d’année plus lent sur les grands marchés, l’activité s’est accélérée au 2ème trimestre par rapport au trimestre précédent en Allemagne (+15 %), au Royaume-Uni (+71 %) et en France (+15 %). Ainsi, la part de marché des actifs industriels et logistiques dans l’investissement immobilier d’entreprise a fortement augmenté, passant de 15 % en 2017 à 26 % au 1er semestre 2025.

• En France, le segment industriel et logistique conserve de bonnes performances, avec plusieurs portefeuilles supérieurs à 100 M€ ayant changé de mains. Les investisseurs français et allemands sont de retour, marquant un intérêt pour des actifs Core et Core+ situés dans des zones logistiques établies et assortis de baux longs. Le rendement prime logistique s’est comprimé de 20 points de base pour atteindre 4,70 % au 2ème trimestre 2025.

• Aux Pays-Bas, le pipeline de développement limité a entraîné une baisse des volumes investis. Néanmoins, l’appétit reste présent et plusieurs grandes transactions en cours devraient soutenir l’activité au 2ème semestre. Le rendement prime logistique est resté stable à 4,75 % au 1er semestre, avec des compressions attendues au 2ème semestre.

• En Espagne, les investissements ont été particulièrement dynamiques au 1er semestre 2025. Une des plus importantes transactions jamais enregistrées au 1er trimestre a atteint 215 M€. Après une hausse de 155 points de base en deux ans, le rendement prime logistique s’est stabilisé à 4,85 % au 2ème trimestre 2025.

• En Pologne, l’investissement a fortement rebondi au 1er semestre 2025, traduisant un climat de marché plus favorable. Les actifs industriels et logistiques y restent particulièrement performants. Le rendement prime est stable depuis le début de l’année à 6,25 %.

• En Italie, les volumes investis en activité et en logistique ont progressé de 30 % au 1er semestre 2025 (vs S1 2024) pour atteindre 800 M€. La croissance des transferts de portefeuilles a soutenu le marché. Le rendement prime est resté stable à 5,50 %.

Stabilisation des rendements prime logistiques en Europe

L’expansion des rendements prime observée ces deux dernières années a pris fin, grâce à l’atténuation des pressions inflationnistes et à la stabilisation des taux obligataires à long terme. Sur les 12 derniers mois, les rendements prime se sont graduellement stabilisés dans tous les pays européens, avec une contraction moyenne de seulement 3 points de base au 2ème trimestre 2025.

Marché utilisateurs logistique : une demande encore inférieure à la moyenne cinq ans

Au 1er semestre 2025, les grands marchés européens sont restés en retrait par rapport à la même période en 2024. Le risque de sur-offre demeure cependant limité, même si les taux de vacance progressent dans certains marchés. Globalement, ils se situent entre 5 % et 6 % en Europe, tandis que les nouveaux développements deviennent structurellement rares. « La forte croissance des loyers observée ces dernières années ralentit, avec +3,8 % en glissement annuel au 2ème trimestre 2025, mais la rareté de l’offre neuve continue de soutenir la progression des loyers dans les secteurs prime », résume Craig Maguire.

Dans un contexte de faible activité économique et de certaines incertitudes politiques, de fortes disparités subsistent en Europe.

• Allemagne : le deuxième trimestre a été particulièrement dynamique, avec davantage d’activité par rapport à l’année précédente. Le sentiment positif et la confiance des entreprises se sont nettement renforcés, entraînant davantage de transactions de grande taille. Les loyers prime se sont globalement stabilisés au deuxième trimestre, tandis que les loyers moyens ont enregistré une hausse significative de 4 % par rapport à mi-2024.
• Royaume-Uni : la demande placée progresse par rapport à la fin de l’année dernière. Les signes d’amélioration observés au 1er trimestre se sont confirmés au 2ème trimestre. Les Midlands restent le moteur principal du marché industriel. La demande s’est renforcée sur les autres grands marchés au 2ème trimestre 2025. Après une hausse continue depuis 2022, l’offre est restée stable au cours des trois derniers trimestres, tout comme les loyers.
• France : la demande a été freinée par les inquiétudes liées aux droits de douane et aux accords commerciaux, aggravées par les incertitudes politiques. Le marché francilien s’est redressé au 1er trimestre après 24 mois d’activité plus lente tandis que le 2ème trimestre a confirmé sa position dominante sur le plan national. Le stock vacant francilien a continué de croître et a quasiment doublé au cours des 18 derniers mois. En conséquence, le taux de vacance en France a atteint 6 % au 2ème trimestre 2025.
• Pays-Bas : la lenteur des livraisons de nouvelles surfaces continue de peser sur l’activité. Le marché reste contraint par un faible nombre de développements neufs, dont les délais s’allongent en raison de procédures d’urbanisme plus strictes. La rareté de l’offre neuve exerce toujours une pression à la hausse sur les loyers. Les loyers prime ont augmenté dans la plupart des marchés tandis que les mesures d’incitation sont restées stables.
• Espagne : l’année 2025 a débuté très favorablement, avec une demande placée proche d’un niveau record à plus de 1 million de m². L’Espagne figure ainsi parmi les marchés logistiques les plus dynamiques d’Europe. Les taux de vacance sont restés faibles à Barcelone et Valence. Celui de Madrid a culminé à 9 %, mais l’offre future est en recul. Les loyers prime ont progressé dans les principaux marchés.
• Pologne : après un début d’année timide, la demande placée a fortement rebondi au 2ème trimestre. Le contexte économique devrait nettement s’améliorer en 2025. Le taux de vacance en Pologne est en diminution progressive, passant de 10,2 % à mi-2023 à 8,2 % au 2ème trimestre 2025, tandis que les loyers prime ont augmenté de 5 % au cours des 12 derniers mois.