Analyses de la publication des chiffres de marché pour le 3ème trimestre 2024 par Cushman & Wakefield
Locatif Bureaux Ile-de-France
Selon Immostat, le volume des commercialisations de bureaux cumulé depuis le début de l’année avoisine 1,3 M m², un résultat en recul sur un an de 9 %. « Sans surprise, les Jeux Olympiques ont accentué la traditionnelle torpeur estivale du marché, avec seulement 411 000 m² placés contre 511 000 m² au 3T 2023 » constate Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France. Après un 2ème trimestre marqué par un fort ralentissement, l’activité s’est redressée dans Paris QCA. « Attention, l’amélioration sur ce marché phare concerne principalement le segment des grandes transactions, avec 5 signatures > 5 000 m², dont 3 pré-commercialisations, durant l’été. Le segment des petites et moyennes surfaces continue lui de souffrir de la rareté de l’offre disponible et de la forte pression sur les valeurs locatives qui s’en suit » poursuit-il. Au-delà du seul QCA, la capitale concentre toujours la moitié des volumes commercialisés, confirmant son rôle de locomotive du marché francilien auprès d’utilisateurs plus que jamais focalisés sur la recherche de centralité.
Les marchés parisiens hors QCA, relativement plus offreurs, plus abordables et tout aussi serviciels ont en effet, également su capter l’intérêt des entreprises en recherche de grands plateaux. « Au total, depuis le début de l’année, pas moins de 19 transactions > 5 000 m² ont été conclues intra-muros. C’est quasiment le double de l’an passé ! » souligne-t-il. En dehors de Paris, la Défense continue à tirer son épingle du jeu. « L’été a été actif dans le quartier d’affaires, qui atteint désormais les 120 000 m² placés. Mais à l’inverse du marché parisien, c’est la bonne santé du Mid market qui y anime l’activité » poursuit-il. Enfin, malgré l’absence de nouvelle grande signature au 3T, la 1ère couronne Nord totalise également plus de 110 000 m² de commercialisation. « Pour résumer, les fondamentaux du marché restent stables. Et sauf mauvaise surprise, l’accélération attendue au 4T devrait permettre à 2024 d’atteindre les 1,9 M m² placés.
Une performance qui pourrait bien devenir le nouvel étalonnage de la demande placée francilienne, dans un contexte marqué par l’attentisme persistant des grands utilisateurs, face au manque de visibilité économique, et par la concurrence forte des renégociations, sur les nombreux marchés où les bailleurs sont prêts à concéder d’importantes révisions à la baisse des loyers au vu de la vacance élevée. Maintenant, la bonne nouvelle pour 2025 pourrait venir du secteur public, où le besoin d’économies pourrait décider certains ministères à bouger pour des immeubles plus modernes et moins chers, ce qui dynamiserait les périphéries » conclut Olivier Taupin.
Marché de l’investissement France
Dans un contexte d’incertitude, après un 1er semestre atone, le marché de l’investissement immobilier en immobilier d’entreprise banalisé s’est quelque peu redressé, avec 3,1 Mds € engagés durant l’été (+ 38 % sur un an et + 31 % par rapport au T2 24), ce qui porte le volume cumulé depuis début 2024 à 7,4 Mds €. Les acteurs du secteur, attendant les décisions de la FED et de la BCE, espéraient une baisse des taux directeurs qui s’est finalement concrétisée durant le mois de septembre. Les stratégies de diversification ont été entérinées et semblent porter leurs fruits : les investisseurs se tournent désormais vers des classes d’actifs jugées résilientes, telles que la logistique, le commerce et le résidentiel.
Ce changement de cap s’illustre avec 2,2 milliards d’euros engagés en logistique au cours des 3 premiers trimestres de 2024. « Historiquement fortement exposés au secteur des bureaux, qui représentait en moyenne plus de 70 % de leurs portefeuilles, les investisseurs réévaluent désormais leur patrimoine, cédant des actifs de bureau au profit d’investissements jugés plus pérennes dans un contexte économique évolutif » analyse Aymeric Sevestre, Head of Capital Market France.
La réouverture en cours du paysage des acteurs constitue un premier signal positif, un éventail plus large d’investisseurs qui allouent leurs capitaux à diverses classes d’actifs et localisations soutenant désormais le marché de l’investissement français. « Nous observons depuis plusieurs mois le retour d’acteurs historiquement plus discrets pour animer le marché. Parmi eux, des caisses de retraite, des mutuelles et des investisseurs privés en capacité d’investir sur la base de valeurs métriques et sans financement, comme l’illustre par l’exemple l’acquisition par des acteurs publics ou semi publics de l’opération Opéra Meyerbeer et celle du 42 Notre-Dame-des-Victoires » souligne-t-il. Cette dynamique, alliée à l’environnement monétaire plus favorable, pourrait marquer le début d’un nouveau cycle pour l’investissement immobilier. La reprise sera néanmoins lente et graduelle. « Nos prévisions restent prudentes, avec un atterrissage attendu pour 2024 qui devrait s’établir autour des 10 Mds €, avant un premier semestre 2025 qui devrait renouer plus probablement avec une augmentation des volumes d’investissement » conclue-t-il.