Par DANIEL WHILE – DIRECTEUR RECHERCHE & STRATÉGIE –PRIMONIAL REIM
Les impacts du covid-19 par pays de la zone euro
NB: Ce premier cadrage pourra être affiné en augmentant le nombre d’indicateurs et en prenant en compte les données économiques et immobilières à paraître ces prochaines semaines.
Alors que le monde traverse une crise d’une nature inédite,
et dont l’une des caractéristiques est l’évolution rapide
de l’information, il nous a paru utile de partager à une
fréquence hebdomadaire notre vision des évènements et
de leur impact sur les marchés immobiliers. C’est l’objet
de cette note qui vous sera envoyée tous les vendredis.
Bien entendu, elle ne constitue pas un document
contractuel, mais exclusivement le sentiment de marché
de Primonial REIM à partir des données disponibles au
moment de sa rédaction. Vous pouvez consulter sur :
https://www.primonialreim.com/etudes, l’ensemble des
notes du département Recherche & Stratégie de Primonial
REIM et sur https://www.primonialreim.com/covid-19-
coronavirus, l’ensemble de nos publications relatives au
Covid-19.
Semaine du 23 au 27 mars 2020
Après avoir tenté de cartographier les impacts du Covid-19
par typologies immobilières (note du 20 mars 2020) nous
poursuivons l’exercice sur les impacts par pays de la zone
euro. Ce premier cadrage pourra être affiné en augmentant
le nombre d’indicateurs et en prenant en compte les données
économiques et immobilières à paraître ces prochaines
semaines.
Environnement économique : les dernières informations
• L’Europe est aujourd’hui l’épicentre de la pandémie1
.
Elle comprend plus de 200 000 cas observés, soit 40%
des cas dans le monde. L’Italie, l’Espagne, la France
et l’Allemagne représentent 77% des cas observés en
Europe. Leur nombre croît et s’accélère. Dans le même
temps, pour la première fois depuis décembre, la Chine
annonce l’absence de nouveaux cas endogènes. Selon
toute probabilité, au regard de l’accélération forte des
cas observés, les spécialistes s’accordent à dire que
les Etats-Unis deviendront le prochain épicentre de la
pandémie.
• Les stratégies européennes s’unifient, à défaut de
se coordonner. Le Royaume-Uni s’est récemment
converti à la stratégie sanitaire appliquée en Italie
puis en France, en Belgique, en Espagne et en
Allemagne : ralentissement de la progression du virus
par le confinement des populations, afin de limiter
la submersion du système de santé. La Suède et les
Pays-Bas, qui ont fait le pari d’atteindre rapidement
l’immunité collective sans confinement obligatoire,
font figure d’exceptions, peut-être temporaires.
• Aux USA, un plan de soutien massif aux entreprises
(2 000 mds $) a été voté par le Congrès mardi 25
mars et a occasionné un rebond des indices boursiers.
Ce plan traduit la prise de conscience américaine de la
gravité de la situation sanitaire et son orientation vers les
stratégies de confinement à l’européenne. Il confirme
également le fait qu’à l’arme monétaire, largement
utilisée par la Fed, s’ajoute l’arme budgétaire, pour
juguler cette crise mondiale. C’est une différence
majeure avec 2008.
Marchés immobiliers en zone euro :
Comment positionner les principaux marchés immobiliers
européens face à la crise du Covid-19 ? Bien que chacun
des 4 plus grands marchés immobiliers de la zone euro –
Allemagne, France, Italie, Espagne – soit durement frappé
par la pandémie, leur situation est différente.
Nous avons mis en rapport :
• Les fondamentaux du marché immobilier avant
l’arrivée du Covid-19, au 31 décembre 2019. Pour cela,
nous considérons :
o la prime de risque Bureaux de chacun des 4
marchés face à leur taux d’emprunt d’Etat, qui donne la
mesure de leur capacité à absorber un choc sur les valeurs
d’actifs.
o La liquidité du marché immobilier, mesurée par
le volume d’investissement (bureau, logistique, commercial,hôtellerie, santé et résidentiel) en 2019.
o La fluidité du marché locatif, approchée par le
taux de vacance Bureaux des principales villes.
• La vulnérabilité sanitaire des grands pays de la
zone euro. Bien que le comportement du virus soit
imprévisible, ses dynamiques actuelles varient d’un
pays à l’autre2. En outre, le niveau d’équipement en
lits de réanimation varie sensiblement, alors qu’il s’agit
d’un point clé dans la gestion de la crise sanitaire. Enfin,
la proportion de personnes de plus de 65 ans, dont il
est établi qu’elles ont un taux de mortalité supérieur
à la moyenne, diffère également entre l’Allemagne,
l’Espagne, l’Italie et la France.