Par Knight Frank
Knight Frank dresse le bilan du marché locatif des bureaux d’Île-de-France à la fin du 3e trimestre 2018
Une année très parisienne
Le rôle moins décisif des grandes transactions
Paris : le million en vue
Pression haussière sur les valeurs
Une année très parisienne
Après un excellent 1er semestre, l’activité du marché des bureaux d’Île-de-France a marqué le pas au 3e trimestre avec des volumes commercialisés en baisse de 3 % par rapport au trimestre précédent. « Ce ralentissement, sans doute temporaire, ne suffit pas à enrayer la belle dynamique du marché francilien. Près d’1,92 million de mètres carrés de bureaux ont ainsi été loués ou vendus aux utilisateurs depuis le début de 2018, soit une hausse de 9 % sur un an » annonce Philippe Perello, Associé gérant de Knight Frank France.
Le rôle moins décisif des grandes transactions
La pause observée au 3e trimestre s’explique avant tout par le rôle moins décisif des grandes transactions, même si leur nombre reste relativement important. Après les 40 opérations du 1er semestre, 19 mouvements de plus de 5 000 m² ont ainsi été recensés au cours des trois derniers mois, soit un total de 59 transactions depuis le début de 2018. Celles-ci comptent pour 37 % de la demande placée totale, une part en léger retrait par rapport à celle enregistrée à la même période l’an passé (41 %). Plus que leur nombre total, c’est donc la taille des transactions qui est en cause. De fait, après les quelques mouvements d’envergure du 1er semestre 2018 (VINCI et TECHNIP à Nanterre, NESTLE à Issy-les-Moulineaux, DANONE à Rueil-Malmaison), aucune transaction supérieure à 20 000 m² n’a été signée au 3e trimestre.
Paris : le million en vue
Si le volume de la demande placée en 1ère couronne est globalement stable d’une année sur l’autre, le rythme des prises à bail s’est nettement accéléré en 2018 au sein de la 1ère couronne Sud, boosté par la signature de quelques grandes transactions dont la location récente de 16 000 m² de bureaux à Châtillon.
A Paris, le rythme des commercialisations reste soutenu et laisse entrevoir une nouvelle année exceptionnelle, avec un volume probablement supérieur au million de mètres carrés. Un peu plus de 780 000 m² de bureaux y ont d’ores et déjà été loués ou vendus aux utilisateurs à la fin du 3e trimestre 2018, soit une hausse de 7 % sur un an et 41 % de la totalité des mètres carrés pris à bail en Île-de-France depuis janvier. Si l’activité est en retrait dans les secteurs de Paris Sud (- 10 %) et de Paris Nord Est (- 14 %), les trois derniers mois ont confirmé la grande forme de l’ouest parisien. Ainsi, le QCA et Paris Centre Ouest affichent à eux deux une hausse de 22 % sur un an, liée à la nette progression des prises à bail de surfaces intermédiaires et des bureaux de plus de 5 000 m². Ce dernier segment est particulièrement dynamique, avec 16 opérations recensées depuis janvier dont sept au 3e trimestre. « Si quelques surfaces de seconde-main ou récemment livrées ont été absorbées, les pré-commercialisations restent un moteur important de l’activité, comme l’a illustré le mouvement le plus significatif de l’été : la prise à bail par MUREX des 16 600 m² de « Freedom » dans le 17e » précise Philippe Perello. D’autres secteurs que les Tech et la finance contribuent à soutenir la demande, le coworking comptant par exemple pour 24 % du volume des grandes transactions signées au sein de la capitale depuis le début de 2018.
Pression haussière sur les valeurs
Le nombre restreint d’opportunités et le dynamisme de la demande des utilisateurs poussent les valeurs à la hausse, une tendance principalement observée à Paris, sur le segment des produits de première main avec un loyer prime passé à 840 €/m²/an dans le QCA (+ 9 % sur un an), mais aussi sur celui des surfaces de seconde-main avec un loyer moyen en progression de 4 %. Cette pression haussière devrait se prolonger au cours des prochains mois compte-tenu de la diminution progressive des disponibilités. En baisse de 5 % sur un trimestre et de 18 % sur un an, le volume de l’offre disponible en Île-de-France vient en effet de repasser sous le seuil des 3 millions de m² – une première depuis le début de 2009 – pour un taux de vacance s’établissant à 5,4 % à la fin du 3e trimestre. La situation ne devrait guère évoluer l’an prochain. Sur les 1 320 000 m² actuellement en travaux en région parisienne pour une livraison prévue d’ici la fin de 2019, seuls 44 % restent disponibles.
« Ce niveau, largement insuffisant pour répondre à l’appétit des utilisateurs, devrait les contraindre à se positionner plus en amont sur des biens à construire ou à restructurer. Il pourrait aussi les inciter à renégocier leur bail, ou favoriser leur report sur des actifs de qualité de secteurs bien pourvus et bien reliés aux transports en commun » conclut Philippe Perello.