Par CBRE indique les tendances 2019 et perspectives 2020 du marché des bureaux en Ile-de-France.
Parmi les principaux enseignements : un dynamisme certain dans Paris et les 1ères couronnes, des valeurs locatives orientées à la hausse et une mutation des profils de preneurs (coworking, tech).
2019 : une demande placée attendue autour de 2,5 millions de m²
Le « soft landing » du marché tertiaire en Ile-de-France se confirme. La demande placée se réduit de 19% par rapport au 1er semestre 2018 avec 1,1 million de m² placés. En cause, la baisse du nombre de grandes transactions comparativement à 2018 qui avait été marqué par plusieurs méga-deals > 40 000 m². Les transactions de petites et moyennes surfaces, qui représentent les 2/3 des volumes placés, ont cessé leur progression et affichent une certaine stabilité. Le 2nd semestre 2019 devrait se présenter sous de meilleurs auspices avec plusieurs grandes transactions attendues dans les prochains mois. La demande placée devrait, ainsi, se stabiliser autour de 2,4 – 2,5 millions de m².
2020 : Les perspectives restent positives
Les perspectives d’activité pour 2020 restent bien orientées. La demande placée, portée par le secteur de la tech, du luxe et du coworking, devrait rester dynamique sur 2020. « Nous restons néanmoins attentif aux facteurs exogènes (guerre commerciale, politique monétaire de la BCE…) qui pourraient perturber la dynamique » explique Grégoire de la Ferté, Executive Director Bureaux IDF.
Mutation de la nature des preneurs pour les grandes transactions
Après une envolée des grandes transactions en 2018, le créneau des surfaces > 5 000 m² affiche un ralentissement au 1er semestre, qui devrait être compensé pour partie au 2nd semestre 2019. Les entreprises de la new tech (Deezer, Doctolib, Voodoo, Believe…) ont été l’un des moteurs de la demande de grandes surfaces au 1er semestre et continueront très probablement de booster l’activité dans les mois à venir.
La 1ère Couronne Sud affiche un dynamisme certain
CBRE note un net engouement des utilisateurs pour la 1ère Couronne Sud (dont Malakoff/Montrouge) qui, sur le segment du 1 000 – 5 000 m², affiche une progression de 178% des volumes placés. Cet attrait des utilisateurs pour la 1ère Couronne Sud s’explique par la qualité des immeubles neufs et des services intelligents mais aussi par l’arrivée de la ligne 15 en 2025. Du côté du Croissant Ouest, secteur tertiaire relativement mature et stable, Asnières sur Seine apparaît comme le coup de cœur du 1er semestre 2019. L’attractivité des loyers (220€ HT HC/m²/an), l’amélioration constante de la qualité des immeubles et l’offre de services originaux ont séduit de grandes enseignes (NAF NAF, Fujifilm, Nexity et ACER) qui ont décidées de s’y installer !
Un report vers le Reste de Paris et succès de la divisibilité des immeubles dans l’Est
Le report de Paris Centre Ouest vers le reste de Paris est en cours. Compte tenu de la rareté de l’offre dans le centre de Paris et du niveau élevé des valeurs locatives, le report dans le 11ème, 12èmeet 13ème arrondissement s’intensifie sur les surfaces de 1 000 – 5 000 m² favorisant ainsi une pression à la hausse sur les loyers. Dans le 11ème, le seuil de 600€ HT HC/m²/an est atteint en présentation contre 450€ HT HC/m²/an il y a 2 ans. En revanche, les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements peinent encore à trouver leur nouveau souffle mais les projets de développement urbains (TRAM T2 et EOLE Rosa Park) permettront à ces secteurs de gagner en attractivité.
La 1ère Couronne Est connaît, elle aussi, un net succès au 1er semestre 2019. L’augmentation de l’offre disponible, la divisibilité des immeubles, l’attractivité des loyers (300€ HT HC/m²/an) et la proximité des transports en commun en sont les principales raisons. Concernant le Nord-Est, historiquement endogène, CBRE observe une véritable réorganisation des quartiers. Clichy et St Ouen affichent un certain dynamisme grâce aux loyers attractifs et aux futurs gares du Grand Paris (notamment la livraison de la ligne 14 en 2020). St Denis, aujourd’hui divisé entre Pleyel/Landy, devrait bénéficier dans le futur des projets d’aménagement du territoire (lignes de métro 15, 16 et 17, JO 2024).
Quel avenir pour les valeurs locatives en Paris Centre Ouest ?
Malgré une légère baisse des transactions au 1er semestre, la demande placée à Paris reste forte et les valeurs locatives sont orientées à la hausse en raison de la rareté de l’offre. Si le nombre de signatures supérieures à 750€ HT HC/m²/an a doublé en un an, les preneurs traditionnels, qui représentent encore la majorité des transactions, visitent avec un plafond de verre à 800€ (HT HC/m²/an) pour les surfaces < 5 000 m² (850€ HT HC/m²/an pour les surfaces > 5 000 m²). Depuis 2015, seules 10 transactions de moins de 5 000 m² ont été signées pour une valeur supérieure ou égale à 800€ HT HC/m²/an. Pour accroître le nombre d’utilisateurs prêts à franchir le cap, un immeuble restructuré, un bon capacitaire, des espaces extérieurs, une adresse iconique ou en vogue et des outils de commercialisation forts seront des conditions essentielles.
Vers un rééquilibrage des loyers en Ile-de-France ?
Malgré un nombre de transactions en baisse au 1er semestre 2019, les loyers restent orientés à la hausse. Dans ce contexte, les loyers parisiens ont connu la plus forte progression avec un loyer prime dans le centre de Paris à 850€ HT HC/m²/an contre 610€ HT HC/m²/an dans le Croissant Ouest et 400€ HT HC/m²/an en 1èreCouronne. Le différentiel de loyer entre Paris et le reste de l’Ile-de-France n’a jamais été aussi élevé. Compte tenu de la rareté de l’offre et du faible niveau de taux de vacance dans Paris intra-muros, un rééquilibrage de la demande et des valeurs locatives vers les 1ères couronnes et le Croissant Ouest devrait être amorcé à condition que l’efficience, les services et la qualité des immeubles soient au rendez-vous.