Par Cushman & Wakefield
Demande placée
La demande placée de bureaux atteint 853 300 m² sur l’ensemble du 1er semestre 2024, un résultat en légère baisse de 5% en un an, mais en deçà de la moyenne décennale des 1ers semestres (-19%). Ce résultat s’explique en partie par un ralentissement du rythme des commercialisations au 2ème trimestre (408 700 m²; -9% en un an), notamment sur les petites surfaces. A l’inverse, le volume reste quasiment stable sur le mid-market et augmente même en nombre de transactions (+6% en un an). Il est également stable sur le segment des grandes surfaces qui enregistre 24 transactions pour 280 300 m² traités.
« Le marché se maintient bien dans son ensemble, en particulier sur le mid-market qui observe un rebond des transactions » ajoute Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman & Wakefield.
Paris concentre plus de 50% de la demande placée au 1er semestre 2024, un record jamais atteint en 20 ans. Cette polarisation des transactions à Paris se réalise davantage sur les arrondissements hors QCA. Ces marchés concentrent 67% du volume placé parisien, avec en tête les 12ème et 13ème arrondissements (22%) boostés par des grands mouvements d’entreprise. A l’inverse, la concentration des transactions à Paris QCA recule.
« La performance de Paris pèse 50% des transactions malgré une baisse assez forte sur le marché QCA, les entreprises sont donc prêtes à sortir des quartiers d’affaires pour peu qu’elles restent dans Paris. » précise Olivier Taupin.
Concernant l’évolution de la demande placée, le volume de Paris a augmenté de 12% en un an. L’activité à La Défense reste dynamique avec une hausse de 4% en volume sur la même période. Le nombre de signatures est également en hausse en Première Couronne et dans le Croissant Ouest (+4%),. Cependant leur volume placé est en baisse (-9% et -20% respectivement en un an), avec une prédominance à ce jour des mouvements small et mid-market.
Offre immédiate et future
Le volume de l’offre immédiatement disponible de bureaux continue de s’élever au 2ème trimestre, en hausse de 5% par rapport au 4ème trimestre 2023. Il dépasse les 4,5 millions de m². Une bonne nouvelle toutefois : la hausse des disponibilités est portée par Paris (+28% en 6 mois) où la demande est active, notamment sur les marchés hors QCA : Centre Ouest, Centre-Est et les arrondissements extérieurs Sud. A Paris QCA la situation est différente, la pénurie de première main, a fortiori de grandes surfaces se renforce, l’offre augmentant surtout sur la seconde main.
En périphérie, le volume de l’offre immédiate à La Défense se stabilise et celui sur les secteurs du Croissant Ouest et de la Deuxième Couronne, en situation de sur-offre, diminue respectivement de 3% et 4% en 6 mois.
Suivant le contexte actuel, les futures disponibilités en chantier à l’horizon 2027 se concentrent surtout à Paris (620 000 m²) dont un peu plus de 123 000 m² livrables d’ici fin 2024. Dans l’ensemble, le grand projet de renouvellement du parc de la Capitale via de nombreuses restructurations suit son cours. Les secteurs du Croissant Ouest et de la Première Couronne concentrent après Paris les plus grands volumes de disponibilités en chantier s’élevant respectivement à 360 000 et 313 300 m² à l’horizon 2027.
Valeurs locatives
Les loyers moyens de bureaux de 1er et de 2nde main à Paris confirment une nouvelle hausse au 2ème trimestre 2024. Un constat haussier sur presque l’ensemble de la Capitale, à l’exception d’une stabilisation du loyer moyen de 2nde main à Paris 12/13èmes et Centre Ouest hors QCA , et une correction du loyer de 1ère main dans les 18/19/20èmes arrondissements. A Paris QCA les valeurs de plus en plus élevées pèsent sur la trésorerie des entreprises, ce qui a pour conséquence le gel de certaines signatures. En périphérie, les valeurs locatives de 1ère main se réhaussent dans le Croissant Ouest poussées par des références en Boucle Sud. Mais globalement l’heure est à la stabilisation des moyennes sur les autres marchés, hormis à La Défense qui voit ses valeurs se repositionner à la baisse.
Perspectives
L’impact des Jeux Olympiques sur les marchés comprenant les zones d’épreuves, a fortiori Paris, la Première Couronne Nord et La Défense, n’a pas encore été constaté en termes d’activité des transactions utilisateurs En revanche, le marché des investisseurs est fortement impacté, à la fois par les Jeux et le contexte socio-politique. Les difficultés liées aux déplacements par système de QR codes et d’organisation des rendez-vous clients vont toutefois probablement reporter l’activité des commercialisations sur le mois de septembre et les suivants, laissant les marchés concernés en pause entre mi-juillet et début septembre. Le rythme des commercialisations à rattraper au mois de septembre sera déterminant dans le résultat du 3ème trimestre. Le niveau du rattrapage plus ou moins élevé du 2nd semestre déterminera un atterrissage annuel estimé entre 1,7 et 1,9 millions de m².