Investissement : Les swaps d’actifs

Par CBRE

La propagation de l’épidémie du Covid-19 a plongé la France et le monde entier dans une crise sanitaire et économique sans précédent. Aucun secteur n’est épargné, l’immobilier n’y fait pas exception. Pour aider à y voir plus clair, les experts CBRE répondent chaque semaine aux interrogations soulevées par cette crise dans le secteur immobilier. 

Les swaps d’actifs, une réponse actuelle possible à la demande de certains institutionnels de dégager des plus-values sans diminuer leur exposition ?

Pour rappel, un swap d’actifs consiste, pour deux propriétaires, à échanger des actifs immobiliers d’une même valeur. Le swap peut parfois donner lieu au paiement d’une soulte dans le cas où les actifs considérés n’auraient pas une valeur strictement équivalente.

Ce type d’opération est le plus souvent mis en place entre des investisseurs ayant des stratégies différentes et leur permettant ainsi d’ajuster leur portefeuille à leur feuille de route stratégique.

A titre d’exemple, fin 2019, c’est une foncière avec une stratégie de création de valeur, Gecina, et une caisse de retraite, la CRPN, qui « swappent » deux actifs matures et sécurisés (100% loués à Paris 8ème et Neuilly) pour un actif à potentiel de redéveloppement (Carreau de Neuilly).

Dans le cas présent, l’utilisation du swap serait différente et avec une finalité plus technique que s’inscrivant dans la stratégie d’investissement. Le swap répondrait à un besoin d’investisseurs de dégager des plus-values dans un marché moins liquide, où les niveaux de valorisation pourraient être questionnés. On échangerait alors des produits à profil de risque équivalent (du Core contre du Core, par exemple), la valeur relative d’un actif par rapport à l’autre prenant le pas sur le niveau de valorisation absolu de chacun des actifs. Quelques opérations de ce type avaient été mises en place en 2009 notamment.

Finalement, dans la période actuelle, nous pourrions voir quelques swaps de ce type – mettant en jeu des actifs au profil équivalent – se concrétiser, entre investisseurs désireux de cristalliser rapidement des plus-values. Des assureurs par exemple pourraient ainsi chercher à dégager des plus-values. A l’opposé, alors que nous anticipons un rééchelonnement des risques et de leur rémunération, les swaps entre actifs à profil de risque différent pourraient, eux, se raréfier à court terme.

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