Le luxe et les nouvelles pratiques de consommation font battre le cœur du commerce parisien

Par Knight Frank

Décryptage des dernières tendances du marché immobilier des commerces:
Commerces de bouche, sportswear et cosmétiques ont le vent en poupe
Les nouveaux formats régénèrent le commerce parisien
Les quartiers parisiens passés au crible
Une année dynamique pour le luxe
Investissement : l’année des rues commerçantes

Commerces de bouche, sportswear et cosmétiques ont le vent en poupe

« La demande des enseignes est alimentée par les dépenses des consommateurs locaux, notamment dans l’alimentation et la restauration. Leur dynamisme est attesté par la poursuite de l’expansion des spécialistes du bio, des formats de proximité de la grande distribution ou des enseignes de restauration rapide, comme Prêt à Manger qui a récemment ouvert avenue de l’Opéra et près de la Sorbonne » indique Antoine Salmon, Directeur du département Commerces locatif de Knight Frank.

Le phénomène des « food halls » prend de l’ampleur à Paris. Plusieurs projets émergent, constituant autant de locomotives à l’échelle d’un centre commercial ou d’un quartier. Ainsi « Beaupassage », ouvert fin août dans le 7e arrondissement, associe sur près de 6 000 m² plusieurs commerces de bouche haut de gamme signés par de grands noms de la gastronomie française.

D’autres secteurs ont le vent en poupe, comme celui de la beauté et des cosmétiques, les marques haut de gamme essaimant ainsi au sein de plusieurs quartiers et artères prime (Lancôme sur les Champs-Elysées, L’Atelier Cologne dans le Marais, Serge Lutens rue Saint-Honoré, etc.). Surfant sur le boom de l’« athleisure »  et du sportswear, les enseignes de sport continuent également de mailler la capitale, des concepts dédiés aux sneakers (Footpatrol dans le Marais, Snipes près des Halles pour sa première boutique dans Paris, etc.) aux flagships plus généralistes, idéalement placés sur les meilleures artères commerçantes, à l’exemple de Nike et de son futur vaisseau amiral, attendu en 2019 au 79 avenue des Champs-Elysées.

Les nouveaux formats régénèrent le commerce parisien

« Les nouvelles attentes des consommateurs, alliées à la révolution digitale, offrent aussi de belles opportunités : opportunités pour de nouveaux acteurs de percer et d’accroître leur renommée, et opportunités pour les enseignes historiques de renouveler leur offre. Ces transformations ont aussi pour effet de régénérer le commerce de la capitale et de moderniser son parc de magasins » analyse Antoine Salmon.

Trois types de format impriment plus particulièrement leur marque dans les rues de la capitale :

– Les concepts urbains d’enseignes solidement établies en périphérie, dont la production accompagne notamment l’expansion de grands acteurs de la décoration et de l’équipement de la maison. Après Leroy-Merlin à la Madeleine cet été et avant IKEA dans le même quartier l’an prochain, Boulanger poursuit par exemple son développement à Paris, avec la reprise d’anciens magasins Darty ou l’ouverture de corners au sein du BHV et des Galeries Lafayette – Boulanger privilégie ainsi un format en vogue dans le monde de la distribution : celui de l’association d’enseignes et des « shop-in-shops ».

Les « boutiques de marques », qui sont toujours privilégiées par les cosmétiques ou le sport (Fusalp, Salomon, Rossignol, etc.), mais aussi par la bagagerie (Tumi, Samsonite, Bande à Part, etc.) et les produits « high-tech ».

– Les boutiques de pure-players du web : ces derniers pénètrent le champ du commerce physique ou continuent de s’y étendre afin de multiplier les points de contact avec les consommateurs. L’ouverture récente par AMPM, enseigne de décoration de La Redoute, d’un flagship de 550 m² au 49 rue Etienne Marcel en est un bon exemple.

Les quartiers parisiens passés au crible

Les ouvertures les plus emblématiques continuent de se concentrer sur un nombre limité de pôles ou d’artères. Sur la rive gauche, ce sont principalement les ensembles commerciaux qui font l’actualité, avec la confirmation de l’installation des Galeries Lafayette  dans « Beaugrenelle » sur près de 8 000 m². C’est sur la rive droite que le marché des commerces de pied d’immeuble reste le plus animé.

« Le succès du Marais s’inscrit dans celui, plus général, du cœur de la rive droite. L’ouverture de nouveaux flagships dans le Marais s’ajoute ainsi au regain d’intérêt pour le secteur Etienne Marcel / Place des Victoires, et aux transformations en cours rue de Rivoli, où le chantier titanesque de la Samaritaine se poursuit. C’est donc un resserrement des liens unissant les grandes polarités du cœur de la rive droite qui se dessine » explique Antoine Salmon.

Les Champs-Elysées continuent quant à eux de prospérer. Près de 25 ouvertures et transactions ont été recensées sur l’avenue ces trois dernières années.

Une année dynamique pour le luxe

Le luxe est également actif rue Saint-Honoré, comme l’illustre l’ouverture récente par LVMH d’un magasin Pucci.

« Après plus de 25 ouvertures de boutiques de luxe recensées entre 2015 et 2017, 17 sont pour l’instant programmées en 2018 et 2019 rue Saint-Honoré. Ce chiffre représente un tiers de l’ensemble des ouvertures à venir dans la capitale, confirmant le succès de cette artère désormais bien établie dans la hiérarchie du luxe parisien » explique Antoine Salmon.

Investissement : l’année des rues commerçantes

Près de 600 millions d’euros ont été investis en commerces en France au 3e trimestre 2018, portant à 2,2 milliards les sommes engagées depuis le début de l’année. En hausse de 11 % par rapport à la même période en 2017, ce montant représente 14 % de l’activité du marché français de l’immobilier d’entreprise.

« Les cessions à venir de flagships parisiens, la finalisation attendue de la vente par Casino d’un portefeuille Monoprix et quelques autres grandes opérations en cours nous permettent de tabler sur un 4e trimestre bien plus actif. Toutefois, les performances n’atteindront probablement pas en 2018 le niveau des cinq dernières années, soit 5,4 milliards d’euros investis en moyenne entre 2014 et 2017 sur le marché des commerces » conclut Antoine Grignon.

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